从事商业房地产创业时，要考虑到许多东西。 所需的空间，位置，决定租赁或购买物业，移动的问题，建设计划和法规，顾问，涉及的收费。 所有这些都必须考虑前一个商业开发项目的深入研究。

当决定将需要多大的空间，几件事情必须考虑。 什么将是我的成本？ 方便的是我的目标客户的位置如何？ 如何运输？ 实用工具的可用性是什么？ 我们必须决定将最好的业务。

如果计划是租赁，必须指出的是，你的租约将在租赁谈判中发挥的重要组成部分。 虽然通常是由租赁代理，最少3年的商业租赁10年使用一个标准的5年的租赁合同也常用。 决定您的租约应多久时，确保你觉得你的业务灵活性和出租率。

在租赁期结束，这是很可能是财产的所有者已经承诺到另一个客户，因此，移动问题发挥。 筹备措施都必须执行移动前为了让事情顺利。 这应该开始前至少2个月，计划中的移动，与移动的谈判，将需要的标准项目（邮寄标签，演示文件，银行，支票和存款单，名片等）开始，是否你会保持相同的标志和设计为您的企业，电信服务，安全系统等。

其他需要考虑的事情是，电信安装确认，订购合适的包装用品，包装和移动调度，确保在这两个地点的货运电梯被保留，选择搬家公司（请确保您选择搬家公司提供保险凭证）请一定通知保险公司移动。

一个月前的举动，再次确认您的移动和迁出日期。 确保搬家公司已经提供了他们的移动证书，并为他们提供为安全起见，你的员工的名字。 移动的前一天，步行通过新的位置，以确保没有被撤消，使您的最终确认电话，你有新的位置的键，这是非常重要的的，确保您的保险在影响。

本文谈到在为您的企业的新位置采购所涉及的事情很多，但更是。 租赁结束，例如，在您的新位置，噪音水平，使用货梯，规划空间的建筑设计服务和建设的法规和规则的安排。



快速物业销售

我们在上一篇文章中，我们讨论了：租赁目标，租赁常见的类型，是什么使得一个租赁强制执行，现金流量，费用停止，公共区域维护以及改善税收优惠。

正如我们在这篇文章中，我们将讨论更多的租赁类型和熟悉租赁的附加条款，战略，并确定在商业租赁使用的常见术语。

土地租赁

土地租赁租赁土地单独，通常是一个长期的租赁净。 地面租赁土地的所有权保留的土地所有者和改进，由承租人拥有。

这些契约一般都可以找到非常可取的土地短缺的地区，并可能在其他领域的传统。 地面租赁，所有权的土地和改进租期结束后归还出租人/物业业主。

步骤租赁

步骤租赁，长期租赁合同的租金，以改变预设的金额或百分比，这将发生在预定日期。 这些预设的金额或百分比被称为升级。

虽然随着时间的推移和租期的租赁付款而异，实际支付计算和披露前签订的租赁协议。

涉及升级成本最常见的类型，可能涉及到房地产税，保险，公用事业，操作和维护。

房地产专业人士，租客可以提供历史潮流信息的升级，使这些类型的增加，可以预见和明智的决定，可事先签署租赁

收录租赁

收录租赁承包租金与预先指定的金融指数的变动，如居民消费价格指数（CPI）。 下面是一个例子：如果本年度的消费价格指数增加3％，那么在未来几年租赁费将增加3％。

其他租赁条款

其他几个选项和条款的目的是保护业主和租户的需求和关注，应认真和勤奋谈判。

续约选项

商业租赁往往给予租户的能力，为预先指定的时间内初步租约期满续订租赁。 然而，在可续期租约的速度是指定在最初的租赁合同。 续订选项值通常是因为它消除了租客需要一个新的位置，目前租赁期满前的业务。 ，即使承租人没有义务续租，因此，长期的“选项”，租客是没有约束的租赁保持，并可能会决定另谋业务的位置，如果在业务需要或租客的欲望。

扩建和搬迁办法

随着业务的增长，这是商业租赁提供了一个租客有权占用额外的空间，在商业结构的增长至关重要。

这个空间的出租率和指定期限前，应通过谈判初步租赁签署。 通常，店主会同意给予承租人的优先购买权，空间变得建设。 如果不能在合理的时间内为租户提供额外的连续空间，业主可在指定时间内的租户同意搬迁建设或购物中心内。 这些额外的租赁条款，应通过谈判和措辞仔细。

金融租赁条款的影响

已决定作出后，商业用房租赁商业地产专家可能是士兵准备一个量化的潜在租户的租赁费用和比较和对比替代租赁的财务报告。

正如前面提到的，最终的租赁条款将取决于当地现有的市场条件和所有有关各方的谈判技巧。

在分析租赁的租客，我们需要提升我们的词汇，包括常用术语规定的财政影响。 这些术语和定义可能会有所不同，从市场到市场。

基地（合同）租金：这是指定的，预先定义的合同，定期租金（按月支付）的美元数额。 这一数额的基础上升级。

总有效租金：一旦它被调整，包括优惠，津贴和成本，这将成为承租人的责任（如营业费用直通），这是基本租金。

总有效率为：这简直是有效租金总额除以面积。

年平均有效租金：这是总有效租金在租赁期内的总年数除以。

年平均有效率为：这是每年平均有效租金除以面积。

成本分析

现在，我们已经定义了一些常见的术语，我们能够了解如何分析财务影响和租赁的实际成本：

从住户的角度来看，

在许多商业租赁，租金基数并不一定等于有效租金。 一个深入的分析，这将包括所有租户优惠，津贴及其他额外费用等成本。

在这里，然后是租客的有效租金为计算的基本公式：

基地（合同）租金+（额外费用 - 减让和/或津贴）=总有效支付的租金将由承租人支付。

从所有者的角度来看

这同样的分析是覆盖从所有者的角度来看，也将包括所有雇主的成本：

在这里，然后是一个基本公式计算从所有者的角度来看有效租金：

基地（合同）租金 - （净增加成本 - 减让和/或津贴）=所有者的总有效租金收入。

替代战略

我们已经看到了商业租赁的谈判如何，不仅可以影响准租户和业主的现金流，但也多么复杂的过程可能。 当一个潜在的站点正确的定位和分析，该网站可能会或可能不会满足一个准租户的财务要求。

考虑到这一点，让我们来看看一些商业租赁替代战略：

转租

一个转租是一个单独的租赁，租客租赁全部或部分的租赁权益的另一住户，同时保留的财产和小学租赁给业主的责任。

然而，有转租的风险，所有者未必愿意接受。 这些风险包括：

重新租赁风险的时间，它会找到一个转租的长度是未知的出租率风险：它可能会低于合同租金要转租租户质量风险：它可能无法找到一个高品质租户租赁长期风险 ：分租承租人可能需要一个或长或短的比主租赁的租赁租赁协议风险：分租承租人可能要让步，津贴，与主契约中未提供的其他功能租客改善风险 ：分出租人可能要付出打造出的分租承租人的成本。

转让

转让，租赁，租户的租赁权益财产都转移到第三方。 一般情况下，这将释放从任何原租户和在转让时的租赁其余条款的全部责任。

建立以适应

到适合那些在开发或完成准租户的规格建一个财产所有者同意的发展。

改善成本可能部分准租户承担，并可能在增加的有效租金形式。

构建以诉讼策略，将最有可能涉及与准租户显著的财政能力和强大的信誉。

售后租回

一个售后回租，是一种策略，其中一个所有者购买土地，建立了一个供自己使用的土地上的结构，从而向投资者销售的全部财产，并保留一个长期的租赁净。

许多公司利用这一战略转换他们在房地产股票周转资金，希望可以从经营业务的现金流产生更高的回报。

摘要

虽然这篇文章中，适当的标题，介绍商业租赁并不包括所有商业租赁的影响的每一个方面，它希望提供那些用不到的商业租赁，商业租赁实体打交道时所需的知识和信息工作的认识。

有许多不同的方式结构，在商业地产租赁的租赁交易，条款和财政的影响。

一个重要项目，要记住的是，许多租赁条款将被应用到准租户或业主为此付出了沉重的代价。

商业租赁应仔细审查，由训练有素的专业人员或完全合格的谈判和分析无论是短期和长期租赁的影响，和所有有关各方的财务责任。

细心和勤奋的租赁谈判和分析将提供既准租户，以及作为所有者的获利能力，并在各自的事业中取得成功。

©版权所有2008詹妮弗麦凯。 保留所有权利。



收楼

各种规模的企业被吸引到伦敦。 资本是为许多不同行业的全球中心，是充满了吸引力的商业地产。

随着人口超过八百万人民和城市办事处的兼收并蓄，伦敦有一些公司提供一切。 在伦敦的办公室搬迁或购买商业地产是可悲的不是那么容易，作为一个可能希望，但与一些专业知识和搬迁办公室的帮助，企业迅速享受其众多的机会。

近期国际信贷短缺，商业地产市场一直在努力。 然而，下降值已吸引了众多的海外买家和一些商业地产仍保留着溢价。 菲儿办事处最近爱马仕在4％的收益率的房地产销售是一个有用的例子。

调整和移动到新的办事处的企业要考虑搬迁费用和租用办公室的专家，以帮助。 公司聘请代理，也可以继续推动企业向前发展，而搬迁办公室项目经理需要照顾的细节。

最适合商业地产代理商了解这些市场的发展。 这种“内部观点”可能是第一次到伦敦的公司的移动更大的帮助。 专家说，商业地产代理商可以提供寻找办公空间的关键优势。

代表租客时，他们可以信任，找到一个属性 - 在合适的价格不一定是一个房东是实现。 同样的机会，利用商业让代理商​​的内幕知识 - 谁可能了解由于来在市场上的好位置，可以给企业一个头开始。 而不是简单地扫描可用的办公室空间，浪费时间，不断地检查什么是可用的，有兴趣的住户可以提醒那些在知道了。

接地同样也是有用的，当涉及到的紧缩。 商业地产代理了解市场走势和脉冲知道什么可能是指日可待 - 的位置，例如，斯特拉特福一样，新的重大交通建设工作，当谈到自己的手指为奥运会做;或附近的地铁站是关闭第6个月的商业租赁？ 了解当地市场的条件是什么改变楼市的时候，代理人可以帮助租户在合适的价格找到合适的空间和新的网站或办公室搬迁，更加流畅。

首先需要决定的，他们希望在首都迁移到伦敦的公司。 伦敦拥有良好的公共交通连接，尽管寻找预算重定位的小公司应仔细考虑其地点的选择。

通过使用商业地产专家，他们可以找到一个办事处的数目，并从专科当地知识中受益。

新的伦敦市长鲍里斯约翰逊，有新的计划，以创造更多休憩用地和水路，投资者希望将进一步增加城市的素质。 “泰晤士报”报道了他的规划顾问，西蒙米尔顿先生，说叶利钦的大主题是“生活质量”。

因此，无论是在工作，公司规划办公室的重定位可以预期，他们的工作人员享受最好的伦敦提供。



供应众议院快速

吴> 您需要知道单租户，净出租物业投资

许多投资者正在寻找一个安全的地方，把自己的钱，与在金融市场上的野生波动。 稳定，可预见的投资工具也越来越难找，但精明的投资者有选择的。 更好的选择之一是投资于单一租户，净出租物业，其中许多投资者还呼吁企业债券与房地产投资，还有意义今天相结合。

这里有您需要了解单租户，净出租物业的：

什么是单租户，租赁净投资？

一个单租户，租赁净投资通常是一个独立的办公室，零售，工业大厦，是由一个用户或一间公司租用和占用。 通常，租客已承诺到长期租赁 - 通常长于10年，并在租赁期内的租金增加25年之久。

什么是租赁净？

有不同类型的两种最常见的租赁全方位服务的租赁和净租赁在美国的商业财产租赁。

一个提供全面服务的租赁是指承租人支付一个基数业主/业主占用的空间和雇主支付所有相关的，包括保险和财产税的建设费用。 一家提供全面服务租赁，业主/业主还负责建设相关的所有维护。 例如，如果雷雨天气损坏的屋顶，业主/业主必须支付维修。

相比之下，净租赁的承租人支付租金另加部分或全部的建设，如税款，保险费，维修，和公用事业的经营费用。 根据租赁结构上，他们可以净净租赁或三净租赁。 具体来说，在三重净租赁又称NNN租赁，的情况下，承租人同意支付所有的建筑公司的营业费用，房地产税和保险。

如何单租户，多租户大楼的净租赁的投资有什么不同 ？多租户大楼有多个租客，因此，业主和业主必须灵活运用多种租赁在不同的时间开始和结束。 这些契约时间很少超过7年。 这意味着，建设的财务业绩是脆弱的和市场的跌宕起伏。

以前许多净租赁的投资者拥有其他类型的房地产，但正在寻找投资，只需要较少的的维护和监督。 例如，很多公寓投资者销售维护他们的高属性，然后再投资于单一租户，净租赁零售物业出售所得款项一样，许多土地所有者，以前从来没有收到任何收入或税收优惠，从他们的财产。

谁可以在单租户，净出租物业投资？

净租赁物业吸引各种各样的买家，高净资产的个人房地产投资信托基金，人寿保险公司和养老基金等大型机构投资者的合作伙伴关系。 净租赁物业也需要做短期1031延税的交流，或1031交流的投资者来说非常有吸引力的。

什么是单租户，净出租物业投资的好处是什么？

许多人认为单租户，因为他们的稳定，可预见的回报类似债券投资净租赁物业。 由于租户承诺长期租赁，很少再租赁风险。 此外，单租户，净租赁投资可以通过选择不同的信用状况的租户根据投资者的风险回报的预期。 例如，一些居民被评为国家信用评级机构，而其他住户只有他们以前的财务表现，建议他们。

什么是单租户，净出租物业投资相关的风险？

虽然有很少的风险与单租户，净出租物业投资，非投资级别的信用状况的租户提供更高水平的风险。 但这种风险通常会提供更高的回报，以及。 投资者总是需要约一个属性的“重leaseability”认为，如果净租户腾出空间。

单租户，净租赁资产的价值如何 ？

传统的真正的房地产投资，其价值是确定房地产本身完全不同，一个单租户，净，租赁财产的价值是确定一个因素的组合，包括承租人的信用，长度的租赁和超过一词出租升级，以及最后但并非最不重要的的，房地产。 在房地产市场经验，广泛的估值波动，单租户，净租赁物业将保持其价值，因为其债券一样，长期租赁和信贷承租人担保的租赁。

当是在一个单一租户，净租赁财产投资的最佳时机？

净租赁物业是全天候轮胎一样。 他们中有好有坏的经济时代和良好的冷热房地产市场的投资。 这里的原因：单租户的租赁净是在预先设定的出​​租率长期租赁的保障。 作为业主，你知道到底是谁，将在您的建筑的租户，该租户多久将有到底有多少租金，他们将支付给您。 这意味着你将获得一个稳定的收入，从您的投资无论经济或房地产市场是如何执行的。



快速物业销售

超过购买办公设备夺标，许多初创企业和扩大企业选择租赁办公设备租赁的好处。 企业往往会选择租赁选择，由于在购买所带来的好处。 租赁提供了税收减免，信用建设，维护初始现金流量，灵活的条件和能力的提升设备容易。 所有的好处租赁是一种可能的选择，当涉及到作出决定购买或租赁。 后作出决定，以租赁，从哪里开始呢？

开始与规划

规划始终是一个良好的开端与任何风险，包括当你决定租用办公设备。 确保你知道你工作有关的可用空间的空间。 这是不可行的行复印机顶部，当分配的空间不够大，以适应设备。

研究

该网站有专门的网站和你感兴趣的是在租赁设备件评论的数以千计。 缩小件你可能租赁和检查的评论在几个不同的地方。 还研究了平均每月费用。 节省50元 - 100元一个月可以节省$ 600 - $ 1200一年。

了解公平的市场价值

放弃对金融资产和负债公允价值的信息比历史成本价值。 公平市场价值评估的价格，愿意党支付产品在手。

了解企业信用记录

Leasing companies do run credit history to get a better understanding of what type of client you will be. Know the credit score of your company lower scores equate to higher interest rates and/or higher initial deposits. Know if credit will solely run off of credit bureaus, business references such as banks, or off of personal history. Knowing your business credit will help for better positioning during leasing term negotiations.

Understand the Terms of a Lease

One of the benefits of leasing is having varied leasing terms that are more accommodating to your business needs. A commercial leasing vendor should be more than just a leasing mill. The leasing company should be rooted in customer service. Do not be hesitant is asking for assistance with research and planning. A good leasing agent should be willing to help your business succeed, not just get you sign on the bottom line and write a monthly check.

With the various benefits of leasing office equipment, this is a business decision that should be taken seriously. Office equipment does seem to be a passive commodity, depending on the nature of the business. However the decision should not be passive. Make sure when you begin to lease office equipment you research, plan and know your standing when leasing equipment. You should also find a leasing agency willing to work with your business to accomplish your leasing needs in accordance with your business.

The points mentioned above should be more than enough in allowing you to understand the procedure to lease office equipment.



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