Trong bài viết trước, chúng ta nhìn vào một vài trong số những điều bạn nên xem xét trước khi cho thuê văn phòng hoặc cửa hàng đầu tiên đó cho doanh nghiệp của bạn. Để tóm tắt lại, bạn không nên chỉ xem xét tiêu chuẩn cũ "vị trí, địa điểm, vị trí, mà còn xem xét những thứ như bãi đậu xe đầy đủ, số lượng nhân viên, những người sẽ được làm việc tại chỗ, và dự báo tăng trưởng trong tương lai. Tôi nhấn mạnh rằng điều quan trọng là không nhận được đánh bắt trong thời điểm này. Bạn nên dành thời gian của bạn để tìm không gian thích hợp nhất cho doanh nghiệp của bạn cho lâu dài, không chỉ cho ngày hôm nay.
Tuần này chúng tôi sẽ thảo luận về các khía cạnh quan trọng nhất của quá trình ký kết một hợp đồng thuê thương mại (chèn âm nhạc ấn tượng ở đây). Một trong những sai lầm lớn nhất của nhiều chủ doanh nghiệp khi cho thuê không gian thương mại không phải là đọc hợp đồng thuê. Quên đọc những dòng chữ nhỏ. Khi nói đến việc thuê một của nó ALL in tiền phạt.
Bạn không tin tôi? Hãy để tôi cho bạn biết câu chuyện có thật của người bạn của tôi, Homer, có tên tôi đã thay đổi để bảo vệ không biết gì. Homer đã ký một hợp đồng thuê hai năm trên một bộ phần mềm văn phòng cho kinh doanh của mình. Là chủ sở hữu của Homer kinh doanh đã ký trên dòng yêu thương và đồng ý để cá nhân bảo lãnh thanh toán của hợp đồng và tuân thủ các điều khoản của nó. Homer chuyển và kinh doanh như thường lệ cho đến khi kết thúc nhiệm kỳ hai năm cho thuê đã thu hút gần. Rằng Homer phát hiện ra rằng không đọc hợp đồng thuê sẽ là một sai lầm rất tốn kém.
Vào cuối của Homer hai năm thời hạn thuê đã quyết định di dời, nhưng khi ông đã cho chủ nhà những gì ông nghĩ là 30 phong tục ngày thông báo, ông phát hiện ra rằng việc cho thuê đã tự động gia hạn thêm thời hạn hai năm tại thời điểm thông báo 60 ngày. Nói cách khác, Homer đã không nhận ra rằng việc cho thuê yêu cầu tối thiểu là 60 ngày kể từ ngày thông báo cho chủ nhà biết rằng cho thuê sẽ không được gia hạn. Bởi vì Homer đã không biết rằng ông đã được yêu cầu để cung cấp cho ít nhất 60 ngày kể từ ngày thông báo về ý định của mình để dọn ra khỏi, cho thuê tự động gia hạn thêm hai năm nữa. Và không có một Homer điều darn có thể làm gì về nó nhưng đạt khoảng tát mình ở mặt sau của đầu không dành thời gian để đọc cho thuê.
Vị trí của chủ nhà khi Homer đã chỉ ra rằng ông đã không đọc hợp đồng thuê và do đó không nhận thức được thông báo 60 ngày là gì? Chủ nhà trong khi thông cảm hoàn cảnh của Homer, bị mắc kẹt súng của mình và nói với Homer rằng ông sẽ có để tôn vinh các hợp đồng thuê, mà có nghĩa là rằng ngay cả khi Homer chuyển ra theo kế hoạch, ông là vẫn còn trên móc để trả tiền thuê nhà thêm hai năm .
Thực tế là chủ nhà đã chọn để thực thi các hợp đồng thuê nhà chứ không phải là để cho Homer móc làm cho anh ta một người đàn ông xấu xa không? Không phải tất cả. Từ quan điểm của chủ nhà, ông không có sự lựa chọn nhưng để thực thi các điều khoản cho thuê. Ông đã có một hợp đồng đã ký kết mà nói với anh ta không gian của mình sẽ được thuê trong hai năm tới. Ông đã không lên kế hoạch trên không gian đột nhiên bị bỏ trống. Là một chủ nhà với không gian unrented là như là một doanh nghiệp không có khách hàng trả tiền. Không gian trống rỗng có nghĩa là không có doanh thu từ phí cho thuê có nghĩa là không có tiền để trả tiền thanh toán thế chấp. Như cũ nói đi: "Đó chỉ là kinh doanh ..."
Chắc chắn, bất kỳ chủ nhà với một trái tim có thể cảm thấy xấu mà Homer đã không biết gì về điều khoản tự động gia hạn, nhưng không xấu như vậy mà họ sẵn sàng rủi ro tài chính của họ cũng là của Homer không gian ngồi trống. Điểm mấu chốt là: cho dù Homer đọc cho thuê hay không là không thích hợp. Homer đã ký hợp đồng thuê, qua đó đồng ý với điều khoản của nó, và do đó ông phải giữ lên kết thúc của thời gian, mặc cả.
Tính đến thời điểm này, Homer là chuyển địa chỉ kinh doanh của mình mặc dù không có khả năng để có được hợp đồng thuê nhà cũ của mình và ông sẽ tiếp tục trả tiền thanh toán trên không gian bỏ trống trong thời hạn hai năm còn lại của hợp đồng cho thuê hoặc cho đến khi ông có thể cho thuê lại không gian . Thậm chí sau đó Homer không phải là hoàn toàn ra khỏi móc bởi vì ông vẫn được coi là người thuê nhà hợp pháp, trừ khi người cho thuê lại của ông đồng ý ký hợp đồng mới với chủ nhà. Hy vọng rằng ông ấy sẽ chỉ có một người nào khác làm cho thanh toán tiền thuê.
Một lần nữa, đạo đức để câu chuyện này là ĐỌC CHO THUÊ. Hoặc thậm chí tốt hơn, có một luật sư đọc nó cho bạn. Tôi đã học được trong những năm qua không bao giờ ký một văn bản quy phạm pháp luật dưới bất kỳ hình thức nào mà không để cho luật sư của tôi xem xét, đặc biệt là nếu tài liệu liên quan đến tiền bạc và đứa trẻ đầu tiên sinh ra tôi.
Dưới đây là một vài điểm khác để suy ngẫm trước khi ký kết một hợp đồng thuê thương mại.
Là thanh toán cho thuê được tính như thế nào? Các phương trình cơ bản nhất để tính toán một khoản thanh toán cho thuê có số feet vuông lần chi phí cho mỗi chân vuông, sau đó amortizes trong khoảng thời gian 12 tháng. Ví dụ, nếu bạn có 1.000 feet vuông và chi phí cho mỗi foot vuông là $ 12, tiền thuê hàng năm sẽ là $ 12.000. Chia cho 12 tháng tiền thuê hàng tháng là $ 1.000. Một lần nữa, đây là một kịch bản đơn giản. Những ngày này hầu hết các hợp đồng cho thuê thương mại bao gồm thêm các yếu tố ảnh hưởng đến giá cuối cùng, chẳng hạn như tăng tiền thuê, chi phí hoạt động leo thang, chi phí khu vực chung.
Ai trả tiền cho những gì? Điều quan trọng là bạn hiểu chính xác những gì bạn đang trả tiền cho. Bạn chịu trách nhiệm cho bất kỳ các chi phí khác hơn tiền thuê nhà? Bạn sẽ chịu trách nhiệm thanh toán tiện ích của riêng bạn, ví dụ? Bạn sẽ phải trả tiền cho đặc quyền đậu xe hoặc dịch vụ janitorial? Ai xử lý bảo trì và sửa chữa?
Có một điều khoản leo thang? Nó là điển hình cho thuê chứa những gì được biết đến như một điều khoản leo thang, cho phép chủ nhà để vượt qua xây dựng tăng chi phí hoạt động cho người đang thuê. Nếu cho thuê của bạn có chứa một điều khoản như vậy, bạn nên yêu cầu một nắp trên số tiền thanh toán cho thuê có thể tăng trong một thời gian nhất định. Và nếu các điều khoản leo thang là bao giờ được kích hoạt bởi chủ nhà bạn đang trong phạm vi quyền lợi của bạn để hỏi cho một kế toán từng khoản chi phí đang được xem xét như là nguyên nhân tăng lương của bạn trong tiền thuê nhà.
Tăng tiền thuê nào có thể có? Một yếu tố rất quan trọng phải biết là: nếu bạn gia hạn hợp đồng bao nhiêu chủ nhà có thể tăng tiền thuê nhà? Dự kiến giá thuê sẽ tăng khi giá trị tài sản tăng. Nếu chủ nhà của bạn có thể thuê không gian cho nhiều hơn bạn đồng ý trả một năm trước đây, ông nằm trong phạm vi quyền của mình để yêu cầu tăng. Tuy nhiên, nó sẽ là một cơn ác mộng nếu tiền thuê của bạn đột nhiên tăng gấp đôi qua đêm. Đàm phán gia tăng trước khi ký hợp đồng thuê. Hầu hết các tăng tiền thuê được tính bằng tỷ lệ phần trăm, không phải bởi tỷ lệ phẳng.
Gia hạn và chấm dứt. Hầu hết các hợp đồng cho thuê yêu cầu bạn cung cấp cho tối thiểu của 60 ngày kể từ ngày thông báo nếu bạn có ý định chấm dứt hợp đồng thuê nhà và dọn ra khỏi tài sản. Như Homer học, nhiều thuê cũng gia hạn tự động cho thuật ngữ khác, trừ khi bạn thông báo trong vòng 60 ngày kể từ ngày hết hạn. Biết khi cho thuê của bạn hết hạn và thời gian cần thiết để thông báo.
Có một đảm bảo cá nhân cần thiết? Điều gì sẽ xảy ra nếu doanh nghiệp của bạn đi về phía nam và có thể không còn đủ khả năng để thực hiện thanh toán cho thuê? Sau đó bạn có trách nhiệm trả tiền thuê nhà tiền túi của mình? Có lẽ là như vậy. Hầu hết các chủ nhà nhấn mạnh vào một đảm bảo cá nhân từ chủ sở hữu hoặc nhân viên của doanh nghiệp. Điều này có nghĩa rằng ngay cả khi bạn đi ra ngoài của doanh nghiệp bạn vẫn còn cá nhân trên móc cho phần còn lại của hợp đồng cho thuê.
Cuối cùng, làm rõ tất cả các điểm. Bạn nên rõ ràng trên tất cả các điểm trong hợp đồng thuê. Và nếu bạn không, hãy hỏi để làm rõ. Chính xác những gì không gian cho thuê? Ai chịu trách nhiệm để sửa chữa? Phổ biến các khu vực bạn sẽ có thể truy cập? Ai chịu trách nhiệm cho việc duy trì những điều nhỏ nhặt, như giữ cho nhà vệ sinh được chia sẻ với xà phòng, khăn tắm, và quan trọng nhất là giấy vệ sinh, thả.
Một chi tiết nhỏ để xem xét, nhưng không phải khi bạn đột nhiên thấy mình không có tiện nghi như ở thời điểm sai lầm.
Bán và thuê lại
