Під словом "іпотека" Раніше ми почали зовсім недавно: відносно нове поняття для російської практиці. Якщо іпотека житла стає все більш поширеним, комерційної нерухомості, іпотеки нерухомості - має лише поодинокі випадки.
Іпотечний комерційний заставу нерухомого майна або комерційних (іпотеки), широко поширена в усьому світі. Західний досвід показує, що при грамотній експлуатації комерційної нерухомості - оренда приміщень під офіси, магазини, бізнес-послуг - її прибутковість порівнянна з будь-якої іншої області малого бізнесу і дозволяє використовувати іпотечні кредити.
Суть та умови комерційної іпотеки
Іпотечний кредит видається на покупку нежилих приміщень: складу, офісу і т.д. Сенс іпотеки кредитувати покупку комерційної нерухомості під тим же заставу. На відміну від житлового кредитування, комерційна іпотека має короткі термін кредиту, але досить високі процентні ставки.
Як правило, щорічні ставки комерційної нерухомості іпотечні кредити нерухомості варіюються від 12 до 16%, в основному у валюті. Термін іпотеки нерухомості - максимум 10-12 років, а найбільш поширений термін - 5 років. Позичальникові необхідно внести первинний внесок у розмірі 25-40% від вартості нерухомості. При цьому клієнт повинен бути прибутковим і незнижуваний залишок року на ринку.
Юридичні нюанси комерційних іпотечних кредитів
Схема комерційної іпотеки схожий на нежитлові іпотекою житла: тут є такі ж процедури оцінки позичальника та об'єкта, вимога про наявність початкового внеску. Але є і принципова відмінність - законодавство не дозволяє компаніям оформляти заставу на нерухомість до завершення продажу. Об'єкт необхідно спочатку придбати і потім його можна закладати, щоб отримати гроші.
Важливий правовий аспект комерційної іпотеки - реєстрація права власності на нежитлові приміщення з одночасним обтяженням іпотекою Федеральний закон не передбачає. Договір про іпотеку комерційної нерухомості залежить від загальних правил Цивільного кодексу російський Федерації про укладення договорів, а також Федеральним законом «Про іпотеку (заставі нерухомості). Відповідно до пункту 1 статті 9 Федерального закону в договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою.
Хто виграє від комерційної іпотеки?
Учасники ринку комерційної іпотечної згодні, що розвиток бізнес-іпотеки стримується в першу чергу прогалинами в законодавстві. Тим не менш, не ясно, і тим, хто буде позичальником, яке його якість. Надійні стабільні компанії може придбати звичайну комерційну нерухомість в кредит під заставу будь-якого майна, їм не особливо потрібна іпотека. І якщо у компанії немає застави або банки не вважають за можливе дати їй кредит виходячи з оцінки такої компанії - навіщо потрібен іпотечний позичальник?
Саме з цієї причини в Росії іпотека комерційної нерухомості як і раніше є, по суті, для великих компаній. Для малих підприємств не мають достатнього заставного забезпечення. На специфічні ризики малого бізнесу накладаються проблеми непрозорого ринку комерційної нерухомості.
Комерційна схема іпотечного
Таким чином, чинне законодавство у відношенні бізнес-іпотеки не зовсім. Це і визначає можливі схеми для бізнесу іпотечного кредитування. Відповідно до закону «Про іпотеку» на комерційну нерухомість, на відміну від житлових приміщень, це зовсім інший механізм оформлення та реєстрації застави. Таким чином, ринок виробив кілька способів проведення подібного роду операцій, що дозволяє їм відповідно до чинного законодавства.
Схема I
Укладення договору купівлі-продажу. Продавець отримує частину своїх коштів від покупця, а також гарантію банку. Потім відбувається реєстрація власності на нового покупця. Крім того, реєстрація договору застави, за видачу кредиту і остаточного врегулювання. Цю схему фахівці називають найскладнішою і тривалою.
Схема II
Покупець платить за передконтрактних власника (продавця) за рахунок власних коштів, а продавець отримує від банку зобов'язання виплатити кошти, яких бракує в разі реєстрації застави. Після чого слід реєстрація застави на банк і оформлення всіх документів по передачі прав власності на нового власника, тобто покупця (укладення договору купівлі-продажу), після чого продавець отримує повну суму, а реєстрація йде своєю чергою.
Схема III
Ріелтори останню схему називають "викупом юридичної особи". Компанія, яка складається з об'єкта нерухомості (юридична особа). Тоді позичальник викуповує акції цієї компанії, виплачуючи кредит. При цьому, компанія організувала власності.
Лізинг - альтернатива комерційної іпотеки
На думку експертів, хороший бізнес, альтернативна недосконалим, поки іпотека може стати лізинг комерційної нерухомості. У цьому випадку лізингова організація - якийсь аналог кооперативу - видає кредит на покупку нерухомості і є власником об'єкта, поки кредит не погашений. Одним з переваг лізингу є те, що його механізми чітко прописані в законодавстві. З іншого боку, в разі банкрутства лізингової організації все її майно може відійти за борги третім особам, таким як банки.
У будь-якому випадку, ризик неминучий. Банківські фахівці радять підприємцям самим впливати на умови кредитування. На думку більшості експертів, найбільш гостра проблема, що заважає розвитку комерційної іпотеки, низька культура фінансування малого бізнесу. Іпотечний стає реальністю, коли малий бізнес "Light". Чим нижче податкова культура малого бізнесу, тим гірші умови іпотечного кредитування за той самий - висновок реального ринку іпотечного бізнесу.
Швидка продаж будинку
Статті по темі:
- Як розмістити Лізинг обладнання та малої комерційної іпотеки на роботу для вашого бізнесу? Що перше, що спадає на думку власник малого бізнесу, коли вони потребують грошей, щоб почати або розвивати свій бізнес? Найчастіше, це ...
- Як проводити Бізнес Лізинг обладнання Коли ви переслідуєте Лізинг Бізнес Обладнання для отримання торгового обладнання Ви вимагаєте, щоб зробити Ваш бізнес прогресу, вам може знадобитися вказати, чи слід ви намагаєтеся отримати ...
- Як йти про Торгове обладнання Лізинг правильний шлях комерційний лізинг обладнання в основному пошуку право договорів оренди, які можуть допомогти вашій компанії отримати право торгового обладнання, що вам потрібно у відповідності з правом умови ...
- Все про комерційну іпотеку бізнесу є свої злети і падіння. Проблеми викликані характеру їх діяльності, іноді важко уникнути. Втрата прибутку та банкрутство є лише одним із ...
- Переваги бізнесу Лізинг обладнання Ви можете сказати, новачок у світі бізнесу (або хтось без особливого досвіду) до речі вони починають інвестувати в нове обладнання, необережно. Ветеран (або той, хто ...
