Jag äger en hyresgäst-i-Vanliga (TIC) intresse i en com'l fastighet .. Fastigheten är för närvarande i färd med att säljas efter 5 år. Min fråga är: Vi har betalat ner lånet under de 5 år cirka 60.000 med medel som insamlats som skattepliktig hyra. Nu med försäljning kommer jag att få tillbaka dessa medel. Min CPA insisterar på att denna del av intäkterna kommer att vara skattepliktiga ... Som jag redan har betalat skatt på dessa pengar, jag förstår inte varför jag inte kan få dem finansiera tillbaka skattefritt och måste använda dem i en 1031 utbyte ( PS ... Jag förstår till fullo att inteckning är en balanspost, men jag tycker ändå att jag skulle få dessa $ $ tillbaka skattefritt. Please Help ... tack, Herb
Passiva inkomster
3 kommentarer
2 augusti, 2009 kl 18:21
Du glömmer avskrivningar, som du har avdrag för varje år. Det är vad kommer att återvinnas vid försäljning om du inte gör ett utbyte. Om fastigheten säljs med vinst, kommer att beskattas som kapitalvinst, men avskrivning beskattas med vanlig inkomst räntor inte överstiga 25%.
3 Augusti 2009 kl 12:05
Mängden extra betalningar inte den verkliga beräkningen av vinsten. Resultatet av de säljer, är minus kostnader som fastigheter provisioner används. Dessutom måste du betala återta beloppet av avskrivningar som var högre än det tillåtna beloppet.
Augusti 4, 2009 kl 03:56
Den del av skulden på fastigheten ingår inte i den skatt som betalas på försäljningen. Skatt är beräknat på skillnaden mellan försäljningspriset och med utgångspunkt i fastigheten.
Men mängden kontanter du får före skatt inte beror naturligtvis på skulden på fastigheten. Och kunde $ 60.000 av intäkterna vara skattefria till dig.
Exempel:
Försäljningspris: $ 200.000
Grund: $ 100.000
Överskott av Mortgage: 40.000 $
Likvid: $ 160.000
Få beskattas: $ 100.000
Skattefri avkastning på kapital: $ 60.000.
Så du har en punkt som är vettigt.
Nu är ovan för en försäljning, inte en 1031 utbyte.
En 1031 utbyte är en helt annan situation, och när du får kontanter i ett sådant utbyte är att kontanter först beaktade din vinst, inte en avkastning på ditt kapital, och du kan få betala skatt på det.
Så du kanske vill överväga om du vill sälja ut eller göra utbytet.