Förra veckan tittade vi på några av de saker du bör tänka på innan leasing som först kontoret eller skyltfönster för ditt företag. För att sammanfatta, bör du inte bara tänka på gamla standarden "location, location, location", men också överväga saker som tillräckligt med parkeringsplatser, antalet anställda som kommer att arbeta på plats, och framtida prognoser tillväxt. Jag betonade att det var viktigt att inte fastna i för tillfället. Du bör ta dig tid att hitta den plats som passar bäst för din verksamhet för lång tid, inte bara för idag.
Denna vecka ska vi diskutera den viktigaste aspekten av processen: att underteckna ett kommersiellt hyresavtal (infoga dramatisk musik här). En av de största misstagen många företagare gör när uthyrning kommersiella lokaler inte läsa hyresavtalet. Glöm att läsa det finstilta. När det gäller ett hyresavtal dess allt finstilta.
Tror du mig inte? Låt mig berätta den sanna historien om min vän, Homer, vars namn jag har ändrat för att skydda de okunniga. Homer tecknat ett två årigt hyreskontrakt på en svit av kontor för sin verksamhet. Som ägare av verksamheten Homer undertecknas på den streckade linjen och enades om att personligen garantera betalning av hyra och att följa dess villkor. Homer flyttade in och det var business as usual fram till slutet av den tvååriga leasingperioden närmade sig. Det var då som Homer upptäckte att inte läsa hyresavtalet skulle bli ett mycket dyrt misstag.
Mot slutet av den tvååriga leasingperioden Homer beslutat att flytta, men när han gav hyresvärden vad han trodde var den vanliga 30 dagars varsel, upptäckte han att hyresavtalet automatiskt hade förnyas för ytterligare två år vid 60 dagars varsel punkt. Med andra ord har Homer inser inte att hyresavtalet krävs minst 60 dagars varsel för att låta hyresvärden vet att hyresavtalet inte skulle förlängas. Eftersom Homer inte visste att han var skyldig att ge minst 60 dagars varsel sin avsikt att utrymma, hyresavtalet förnyas automatiskt för ytterligare två år. Och det fanns inte en jäkla sak Homer kunde göra åt det men nå omkring och smetar sig i bakhuvudet för att inte ta tid att läsa hyresavtalet.
Vad var hyresvärdens ställning när Homer påpekade att han inte hade läst hyresavtalet och därför inte kände till de 60 dagars varsel? Hyresvärden, medan sympatisk till Homer svåra situation, höll fast vid sina vapen och sade till Homer att han skulle ha för att hedra hyresavtalet, vilket innebar att även om Homer flyttade ut som planerat, var han fortfarande på kroken för att betala hyran med ytterligare två år .
Innebär det faktum att hyresvärden valde att driva igenom hyreskontraktet hellre än att låta Homer undan gör honom en ond människa? Inte alls. Från hyresvärdens synvinkel, han hade inget annat val än att upprätthålla villkoren i hyresavtalet. Han hade ett kontrakt som sa att hans plats skulle hyras under de kommande två åren. Han hade inte planerat att utrymmet plötsligt lediga. Att vara en hyresvärd med outhyrda rum är som att vara en verksamhet utan betalande kunder. Tomrummet innebär några intäkter från uthyrning avgifter vilket innebär inga pengar att betala inteckning betalning.
Som det gamla ordspråket säger, "Det är bara businessâ € |"
Visst, kanske någon hyresvärd med ett hjärta mår dåligt att Homer var okunnig om automatisk förnyelse klausul, men inte så illa att de är villiga att riskera sitt eget ekonomiska välbefinnande genom att ha Homers utrymme sitta vakant. Summan av kardemumman är denna: om Homer läser hyresavtalet eller inte är irrelevant. Homer undertecknade hyresavtalet och därmed acceptera dess villkor, och därför måste han hålla upp hans del av överenskommelsen, period.
När detta nu är Homer flyttar sin verksamhet trots att inte kunna få ut av sin gamla hyresavtal och han kommer att fortsätta betala betalning på lediga utrymme för de återstående två år leasingperioden eller tills han kan återuthyrnings utrymmet . Även då Homer är inte helt undan eftersom han kommer fortfarande anses den rättsliga hyresgästen om inte hans sublessor går att underteckna ett nytt hyresavtal med hyresvärden. Förhoppningsvis kommer han att bara ha någon annan göra leasingavgifterna.
Återigen är den moraliska till denna nyhet LÄS hyresavtalet. Eller ännu bättre, har en advokat läsa den för dig. Jag har lärt mig genom åren att aldrig skriva under ett juridiskt dokument av något slag utan att låta min advokat granska den, särskilt om det dokument som handlar om pengar och min förstfödda barn.
Här är några andra punkter att fundera innan de undertecknar ett kommersiellt hyresavtal.
Hur leasingavgiften beräknas? Den mest grundläggande ekvationen för att beräkna en leasingbetalning tar det antal kvadratmeter gånger kostnaden per kvadratmeter, då amortizes att över en 12 månaders span.
Till exempel, om du har 1000 kvadratmeter och kostnaden per kvadratmeter är $ 12, skulle den årliga leasingavgiften vara $ 12.000. Dividerat med 12 månader den månatliga leasingavgiften skulle vara $ 1000. Återigen, detta är en förenklad scenario. Dessa dagar de flesta kommersiella kontrakt inkludera ytterligare faktorer som påverkar det slutliga priset, till exempel hyreshöjningar, rörelsekostnad upptrappning, gemensamt område avgifter mm
Vem betalar för vad? Det är viktigt att du förstår exakt vad du betalar för. Är du ansvarig för alla kostnader utöver hyran? Kommer du att vara ansvarig för att betala dina egna verktyg, till exempel? Kommer du måste betala för parkering privilegier eller vaktmästeri tjänst? Vem sköter underhåll och reparationer?
Finns det en upptrappning klausul? Det är typiskt att hyresavtalet innehåller vad som kallas en upptrappning klausul som gör det möjligt för hyresvärden att föra ökat byggande rörelsekostnaderna till hyresgästerna. Om ditt hyresavtal innehåller en sådan klausul bör du be om ett tak för det belopp som leasingavgift kan stiga under en viss tidsperiod. Och om upptrappningen klausulen någonsin aktiveras av hyresvärden du är väl inom din rätt att be om en specificerad redovisning av kostnader som är att betraktas som skäl för din höjning i hyran.
Vad hyreshöjningar kan det vara? En mycket viktig faktor att veta är detta: om du gör förnya lånet Hur mycket kan hyresvärden gå upp på hyran? Det förväntas att hyrorna kommer att öka fastighetens värde ökar. Om din hyresvärd kan hyra plats för mer än du gick med på att betala för ett år sedan, han är i sin fulla rätt att be om ökningen. Men skulle det vara en mardröm om din hyra plötsligt fördubblats över en natt. Förhandla ökningen innan du undertecknar hyresavtalet. De flesta hyreshöjningar beräknas procentuellt, inte av schablonbelopp.
Förnyelse och uppsägningar. De flesta leasingavtal kräver att du ger minst 60 dagar i förväg om du planerar att säga upp hyresavtalet och utrymma fastigheten. Som Homer lärt sig, många hyr förnyar också automatiskt till en annan term om du inte anmäler inom 60 dagar efter utgångsdatum. Veta när ditt hyresavtal löper ut och den tid som krävs för att ge förvarning.
Är en personlig garanti krävs? Vad händer om ditt företag går söderut och kan inte längre råd att göra hyresavtalet betalning? Är du då ansvarig för att betala hyran ur egen ficka? Förmodligen så. De flesta hyresvärdar insisterar på en personlig borgen från ägaren eller ett befäl av verksamheten. Detta innebär att även om du går i konkurs du fortfarande personligen på kroken för resten av hyresavtalet.
Slutligen, klargöra alla punkter. Du bör vara klar på varje punkt i hyresavtalet. Och om du inte är, be om klargöranden.
Exakt vad rymden är du hyra? Vem ansvarar för reparationer? Vilka gemensamma utrymmen får du tillgång till? Vem ansvarar för underhåll av små saker, som att hålla den delade estrooms lager med tvål, handdukar, och viktigast, toalettpapper.
En liten detalj att tänka nu, men inte när du plötsligt befinner dig utan sådana bekvämligheter vid fel tidpunkt.
Här är din framgång!
Tim Knox tim@dropshipwholesale.net För information om att starta eget online eller eBay verksamhet, besök http://www.dropshipwholesale.net
Fastighetsmäklare
