Два од најчешћих разлога за комерцијалне хипотека пад вредности имовине су и забринутост због, или нето прихода. Као главни извори настављају да пооштри стандарде ризика, зајмопримци осећају приклијештити у доњем кредит на вредности и више дугова односа покривеност. Трансакције које су чврсто, али изводљиво пре 3-6 месеци, у многим случајевима, једноставно не фундабле данас.
Изградња врсте и дужник или ситуације које се сматрају необичним имају лошије време на њега, и често су једноставно игнорисати. У ствари, то је процењује наши контакти у банкама, да је чак 80% до чак 90% свих комерцијалних некретнина кредита захтева се опао је за традиционалне банке од писања овог текста (2/1/08).
Вредност
Пре свега, банке пооштрити "царује", смањивањем кредита на вредност стандардима. Ово смањује своју изложеност као банке су питање где је тачно вредности и биће. На Рефинанце није било тешко наћи кредиторе да ће ићи до 80% вредности кредита пре 6 месеци. Сада, постоји само неколико кредитора у народ који настављају да нуде што су висок ЛТВ и они желе да буду компензовани са високих маржи и масти плаћања казне. Добар пример за ово је означена хотела. 75% ЛТВ на готовине из рефинансирају су биле уобичајене, под претпоставком, наравно, да нето оперативни приход је подржао дуг пре годину дана. Данас смо се боре да нађу кредитора који ће ићи на 60-65%.
Постоје различити начини за израчунавање вредности као добро. На пример, многе тешко новац кредитора ће користити скраћено време маркетинга, као што је 3-6 месеци у односу на нормалне 9-12 месеци. Тиме је често смањује проценетата вредност за 20-30% од особина реалног вреди, јер имовина је у суштини чија се вредност процењује на ликвидацији стандарду.
Приход
Други начин банке смање ризик је већи дуга покривености је. Овај однос израчунава пословне или приход особине способности да испуне потенцијални исплате хипотеке. Обично однос 1:1.2, што значи да за сваких $ 1.20 у нето приходу, предложени хипотека исплате не може прећи $ 1 долар. Дакле, власник и даље ће имати $ .20 преостали после свих трошкова и комерцијалне хипотеке су плаћене.
Банака које су конзервативна ће подићи ДСЦР да 1:1.25 или чак 1:1.35 на својства као што су хотели, уз помоћ живе објекте, итд Понекад иако банка ће постати конзервативнији са овом линијом еснаф, али урадите то на мање очигледан начин . На пример, они могу подићи своје позиције ризика или управљање проценат од 3% до 5% (или чак 10%), али и даље кажу да је њихов минимум је агресиван 1; 1.2 - која је у основи погрешно.
Још једна компонента која се често намештена је замена резерви. На пословни објекат нормално долара .20 по квадратном метру, на пример. Подизањем да до $ .30 ПСФ га додатно покрива њихов положај и чини кредит који много теже да се квалификују за.
Маржа
Још једно питање које је посебно релевантна данас је ширење маргина од стране банака. Тамо радили ово неизвесности на тржишту / ризик и или повећање профита. У многим случајевима смо видели банака изводљиво своје марже од пре годину дана. Дакле, ако сте тренутно купујете комерцијалне хипотеке и збуњени хранио смањења дисконтне стопе и још стопе ваше цитирао су у порасту или остају исти је због банци повећање њихове марже / шири.
На пример, многи комерцијални хипотека су везани за 5 година замене, индекс можда нису чули раније. Од 1/18/08 овог индекса била на изузетно ниском 3,3% вс 5,5% пре отприлике 18 месеци. Дакле, ако кредитора маргина била је 4% своје стварне стопе на кредит би био 4% + 3,3% или 7,3%. Пре три месеца било је уобичајено да видим маргине као ниска као 2% -3%, што би изједначили у ефективну стопу у С. 6% '
Последњи мисао, ако сте недавно одбијена, то је у своју корист да сазнате зашто, тако да можете боље припремити себе и следећи зајмодавца у питању. Разговарајте питање рано, можда неће бити проблем са новим извора или су можда другачији начин баве са тим. Не покушавајте да прикријете. Ризика ће открити и да ће губите време и новац.
Издавање Назад
