Dy nga arsyet më të zakonshme për rënien peng komerciale janë të vlerës së pasurisë dhe ose shqetësim në lidhje me të ardhurat neto. Si burime kapitale të vazhdojë të forcojë standardeve të nënshkrimit, huamarrësit ndjehen çikë në kredi të ulët të vlerave dhe të lartë të borxhit treguesit e mbulimit. Transaksioneve që ishin të shtrënguar, por që mund të bëhet 3-6 muaj më parë janë, në shumë raste, thjesht nuk fundable sot.
Llojet e ndërtimit dhe ose huamarrës situatat që konsiderohen të pazakonta janë të paturit e një kohë më të keqe në atë, dhe janë shpesh të injoruar thjesht. Në fakt, ajo është vlerësuar nga kontaktet tona në bankat, që të larta deri në 80% për të edhe 90% të të gjitha kërkesave të patundshme komerciale kredi të patundshme janë duke u refuzuar nga bankat tradicionale, si e këtij shkrimi (2/1/08).
Vlerë
Para së gjithash, bankat shtrëngojnë "mbretëron", duke ulur vlerën e kredisë për standardet. Kjo redukton ekspozimin e tyre si bankat janë në pyetje vlerat e ku pikërisht janë dhe do të jetë. Në një refinance është nuk ishte se e vështirë për të gjetur huadhënësve që do të shkojnë në 80% kredi në vlerë 6 muaj më parë. Tani, ka vetëm disa huadhënësit në popull që të vazhdojë të ofrojë të tilla të larta LTV dhe ata duan të jenë të kompensohen me kufijtë e lartë dhe dënime yndyrë parapagimit. Një shembull i mirë i kësaj është në hotele me flamur. 75% LTV në të holla nga refinance ishin të zakonshme, duke supozuar sigurisht që të ardhurat neto që veprojnë mbështetur borxhin një vit më parë. Sot ne luftë për të gjetur huadhënësve që do të shkojnë në 60-65%.
Ka mënyra të ndryshme për të llogaritur vlerën e si. Për shembull, shumë huadhënësve të vështirë të holla do të përdorë një periudhë të shkurtuar të marketingut, si 3-6 muaj në krahasim me periudhën e normale 9-12 muaj. Duke bërë këtë ajo shpesh zvogëlon vlerën e vlerësuar nga 20-30% të vlerës së pronave të patundshme, sepse prona është në thelb janë duke u vlerësuar në një standard të likuidimit.
Të ardhura
Një tjetër mënyrë për të zvogëluar rrezikun e bankave të tyre është duke rritur shërbimit të borxhit Raporti i mbulimit. Ky raport llogarit një aftësi të biznesit ose të pronave të ardhurat për të përmbushur pagesat e mundshme peng. Një raport në mënyrë tipike është një 1:1.2, do të thotë se për çdo $ 1,20 në të ardhurat neto, pagesa e propozuar peng nuk mund të kalojë dollarit $ 1. Pra, pronari ende do të ketë $ 0,20 mbetur pasi të gjitha shpenzimet dhe hipoteke tregtare janë paguar.
Bankat që janë konservatorë do të rrisë DSCR në një 1:1.25 apo edhe një 1:1.35 mbi pronat si hotele, objekte ndihmuar gjallë, etj Ndonjëherë edhe pse një bankë do të bëhet më konservatore me këtë linjë të repartit, por ta bëjë këtë në një mënyrë më pak të dukshme . Për shembull, ata mund të ngrenë vende të lira të tyre nën shkrimin apo përqindje të menaxhimit nga 3% në 5% (ose të larta deri në 10%), por ende thonë minimale e tyre është një 1 agresive; 1.2 - e cila është në thelb mashtruese.
Një tjetër komponent që është tweaked shpesh është rezervat zëvendësim. Në ndërtimin e zyrës është normalisht $ 0,20 për këmbë katrore për shembull. Duke e ngritur atë në 0,30 $ psf atë më tej mbulon pozicionin e tyre dhe i bën të kredisë që shumë më e vështirë për t'u kualifikuar për të.
Diferencë
Një tjetër çështje e cila është veçanërisht i rëndësishëm sot është zgjerimin e kufijve nga ana e bankave. Ka bërë këtë nga pasiguria e tregut të rrezikut dhe / ose për rritjen e fitimit. Në shumë raste kemi parë bankat që mund të bëhet kufijtë e tyre nga një vit më parë. Pra, nëse ju jeni duke pazar për një hipotekë komerciale dhe janë të hutuar nga ushqyer ulur normat e skontimit dhe ende normat e cituar tuaj janë rritur ose të mbetet e njëjtë është për shkak të rritjes së bankës diferencë e tyre / përhapur.
Për shembull, hipotekat shumë komerciale janë të lidhura me shkëmbim 5 vjeçar, një indeks ju mund të mos keni dëgjuar për para. Si e 1/18/08 këtij indeksi ka qenë në një% tepër të ulët kundrejt 5,5% 3,3 rreth 18 muaj më parë. Pra, nëse diferenca huadhënësve ishte 4% norma tuaj aktuale të kredisë do të jetë 4% + 3.3% ose 7.3%. Tre muaj më parë ishte e zakonshme për të parë kufijtë aq të ulët sa% 2% -3, të cilat do të barazohet në një normë efektive në 6% s. '
Një mendim të fundit, nëse ju keni qenë kohët e fundit refuzuar, ajo është në avantazhin tuaj për të gjetur se pse, kështu që ju mund të përgatitur më mirë veten dhe huadhënës tuaj të ardhshëm të çështjes. Të diskutuar çështjen më herët, nuk mund të jetë një problem me burim të ri, ose ata mund të kenë një mënyrë të ndryshme që kanë të bëjnë me të. Mos u mundoni për të mbuluar atë. Nënshkrimit do të zbuloni atë dhe ju do të humbim kohë dhe të holla.
Qira Mbrapa
