Dva od bolj pogostih razlogov za upad komercialne hipoteke so last vrednost in ali zaskrbljenost zaradi čistega dobička. Kot kapitalskih virov, še naprej za zaostritev prevzeti standardi, posojilojemalci čutil v nižjih posojilo vrednote in višjo dolga razmerja pokritosti. Posli, ki so bili tesno, vendar izvedljivo 3-6 mesecev nazaj, so v mnogih primerih, preprosto ne financirane danes.
Vrste stavb in posojilojemalca ali situacije, ki so kot na neobičajno imajo slabši čas na to, in so pogosto preprosto prezrte. V resnici se ocenjuje po naših stikov v bankah, da je tako visoka kot 80% jih je celo 90% vseh poslovnih nepremičnin posojil, zaprosila zmanjšala za tradicionalne banke v času pisanja tega (2/1/08).
Vrednost
First of all, banke zategnite "kraljuje" z znižanjem posojilo v vrednosti standardov. S tem se zmanjša njihova izpostavljenost banke, kot so zaslišanja, kje točno so vrednosti in se bodo. Na refinanciranje ni bilo, da je težko najti posojilodajalcev, ki bi šel do 80% posojila v vrednosti 6 mesecev nazaj. Sedaj je na voljo le nekaj posojilodajalci v narodu, ki še vedno ponujajo tako visoke vizume za dolgoročno bivanje in želijo nadomestiti z visoke marže in maščob kazni predplačilo. Dober primer tega je na označeno hotelih. 75% LTV na denar ven refinanciranje so bili pogosti, ob predpostavki seveda, da so čisti prihodki iz poslovanja so podprli dolga pred letom dni. Danes smo težave pri iskanju posojilodajalci, ki bo šel na 60-65%.
Obstajajo različni načini za izračun vrednosti, kot dobro. Na primer bo veliko trdega posojilodajalcev denarja, uporabite skrajšano obdobje trženja, kot so 3-6 mesecev, v nasprotju z običajno 9-12 mesecev obdobja. S tem se pogosto zmanjša ocenjena vrednost za 20-30% lastnosti resnično vredno, ker je premoženje v bistvu se vrednoti na likvidacijo standard.
Prihodki
Drug način banke zmanjšati tveganje, ki ga je vedno večji dolg Service Coverage Ratio. To razmerje se izračuna poslovne ali dohodek lastnosti, sposobnost za izpolnjevanje morebitnih hipotekarnih plačil. Običajno razmerje 1:1.2, kar pomeni, da za vsak $ 1,20 na čisti dobiček, predlagana plačilo hipoteke ne more preseči $ 1 dolar. Tako bo lastnik še 0,20 $ ostanejo po izpolnitvi vseh stroškov in komercialni hipotekarne so bili plačani.
Banke, ki so konzervativni bo povečala DSCR na 1:1.25 ali celo 1:1.35 na lastnosti, kot so hoteli, ki ji pomaga objektov življenju ipd Včasih čeprav bo banka postala bolj konzervativen s tem cehovske črte, vendar to storiti v manj očiten način . Na primer, lahko poveča sklenjenih prosto delovno mesto ali za upravljanje odstotke od 3% do 5% (oziroma tako visoka kot 10%), vendar še vedno pravijo, je njihova minimalna agresivno 1, 1,2 - ki je v bistvu zavajajoče.
Druga komponenta, ki je pogosto tweaked je zamenjava rezerve. Na stavbi je ponavadi 0,20 $ na kvadratni meter, na primer. Z vzgojo, da je za 0,30 $ RVP ga še pokriva svoje stališče in naredi posojila, da je veliko težje upravičeni.
Margin
Drugo vprašanje, ki je še posebej pomembno danes, je razširitev marže bank. Tam tem iz negotovosti na trgu / tveganje in ali za povečanje dobička. V mnogih primerih smo videli, banke izvedljivo svoje marže kot pred letom. Torej, če ste trenutno nakupovanje za komercialne hipoteke, in so zmedeni, ki jih krmijo znižanjem diskontne stopnje in še mere vaše kotirajo se povečuje ali ostala enaka, da je zaradi bančne povečanje njihove marže / širjenje.
Na primer, veliko poslovna hipotekarna posojila vezana na 5 let swap, indeks Morda niste slišali za pred. Od 1/18/08 tega indeksa se je v neverjetno nizkih 3,3% v primerjavi z 5,5% približno 18 mesecev nazaj. Torej, če posojilodajalci je bila stopnja 4% bi vaše dejanske mere za vaše posojilo je 4% + 3,3% ali 7,3%. Tri mesecem dni je bilo skupno videti marže tako nizko, kot 2% -3%, kar bi izenačena v efektivne obrestne mere v s. 6% "
Še zadnja misel, če ste bili v zadnjem času zmanjšala, je v vašo korist, če želite izvedeti, zakaj, tako da lahko bolje pripraviti sebe in vaš naslednji posojilodajalca o tem vprašanju. Pogovorite se o vprašanju zgodaj, morda ne bo problem z novim virom ali pa imajo drugačen način ukvarjajo z njim. Ne poskušajte ga prikrili. Prva bo odkriti in boste odpadkov vaš čas in denar.
Rent Nazaj
