Два из наиболее распространенных причин для снижения коммерческих ипотечных стоимость имущества и или озабоченность по поводу чистого дохода. Поскольку капитал источники продолжают затягивать стандартов андеррайтинга, заемщики ощущать в нижнем кредит значений и выше долга соотношение покрытия. Сделки, которые были жесткие, но выполнимые 3-6 месяцев назад, во многих случаях просто не финансируемыми сегодня.
Типы зданий и заемщика или ситуаций, которые считаются необычными возникли худшее время на него, и часто просто игнорируются. На самом деле, по оценкам наших контактов в банках, что достигает 80% до даже 90% всех коммерческой недвижимости кредиты запросы в настоящее время сократилась на традиционных банков на момент написания статьи (2/1/08).
Значение
Прежде всего, банки ужесточить «царит», снижая стоимость кредита стандартам. Это уменьшает их воздействие, как банки ставят под сомнение, где именно значения и будет. На рефинансирование это было не так сложно найти кредиторов, которые будут идти до 80% кредита значение 6 месяцев назад. Теперь, Есть только несколько кредиторов в стране, продолжать предлагать таким высоким LTV и они хотят быть компенсированы высокой маржой и жира штрафы предоплаты. Хорошим примером этого является флагом на отели. 75% LTV на обналичить рефинансирования были обычным делом, если, конечно, чистый операционный доход поддерживается долга год назад. Сегодня мы боремся, чтобы найти кредиторов, которые пойдут на 60-65%.
Существуют различные способы для расчета стоимости, а также. Например, многие твердых кредиторов денег будет использовать укороченные маркетинговый период, как 3-6 месяцев, в отличие от нормальных 9-12 месяцев. Делая это, оно часто снижает оценочной стоимости на 20-30% от реальной стоимости свойства, потому что свойство существенно оцениваемые по ликвидации стандарта.
Доход
Еще один способ банки снизить риск путем увеличения обслуживания долга Коэффициент покрытия в. Этот коэффициент вычисляется бизнеса или дохода свойства способность удовлетворять потенциальный платежи по ипотечным кредитам. Обычно соотношение 1:1,2; это означает, что за каждый $ 1,20 чистой прибыли, предлагаемые выплаты по ипотеке не может превышать $ 1 доллар. Так владельцу все равно придется $ 0,20, оставшихся после вычета всех расходов и коммерческой ипотеки были уплачены.
Банки, которые являются консервативными поднимет DSCR к 1:1,25 или даже 1:1.35 на свойства, такие как гостиницы, помощь жилищными удобствами и т. д. Иногда, хотя банк станет более консервативным с этой гильдии линии, но делать это менее очевидный способ . Например, они могут поднять вакансии андеррайтинг, управление проценты от 3% до 5% (или на уровне 10%), но до сих пор говорят, что их минимум агрессивных 1; 1.2 - который является в основном в заблуждение.
Еще один компонент, который часто является оптимальной замены резервов. На офисного здания его обычно $ 0,20 за квадратный фут, например. Поднимая что до $ 0,30 PSF его дальше покрывает их положение и делает кредит, который гораздо труднее претендовать на.
Маржа
Другой вопрос, что особенно актуально на сегодняшний день является расширение поля со стороны банков. Там делают это из-за неопределенности рынка / или риск и для увеличения прибыли. Во многих случаях мы видели банков выполнимо свою маржу, чем год назад. Так что если вы в настоящее время покупка коммерческой ипотеки и смущает кормили снижения ставок дисконтирования и тем не менее ваши ставки указаны увеличения или остаются такими же, это из-за банков увеличения их маржа / распространения.
Например, многие коммерческой ипотеке привязаны к 5-летний своп, индекс Вы, возможно, не слышали прежде. По состоянию на 1/18/08 этот показатель был на невероятно низкие 3,3% против 5,5% примерно 18 месяцев назад. Так что, если кредиторы прибыль составила 4% вашей фактической ставки по Вашему кредиту будут составлять 4% + 3,3%, или на 7,3%. Три месяца назад он был часто можно увидеть поля всего 2% -3%, что было бы приравнено к эффективной ставке в с 6% "
Один последняя мысль, если вы недавно был отклонен, это в ваших интересах, чтобы выяснить, почему, так что вы сможете лучше подготовить себя и вашего следующего кредитора вопрос. Обсудить вопрос на ранней стадии, она не может быть проблема с новым источником или они могут иметь разный способ борьбы с ним. Не пытайтесь скрыть это. Андеррайтинг откроете для себя, и вы будете тратить свое время и деньги.
Аренда Назад
