O conceito de "Value Add" propriedade é fundamental para o sucesso como um investidor Propriedade Comercial individuais.
"Add Value" significa uma propriedade onde você pode fazer algo como o proprietário do imóvel que lhe permite aumentar a Receita Operacional Líquida (ROL).
- Você "Add Value" para a propriedade
- Isso eleva o NOI
- Que serve para "agregar valor" ao preço do imóvel no momento da venda.
O Valor Adicionado é refletido em seus lucros ao longo da vida do projeto.
Se você olhar para estes três pontos de bala com cuidado verá que eles seguem a regra de idade avançada: "Você deve semear antes de colher." Você tem que colocar preço antes de poder puxar Valor Out.
E há duas chaves principais para o sucesso com uma propriedade Add Value.
1) A propriedade tem que ter problemas, você pode Fix.
Propriedades Adicionar clássico de valor são aqueles com problemas. O maior dos problemas a maior oportunidade para agregar valor e realizar lucros.
O exemplo óbvio é o meia abandonada, queimada naufrágio de um complexo de apartamentos de 80 unidades. Quando você levá-la de zero a 80% NOI ocupada e com boa aparência ... você vai perceber um lucro maior na venda.
Exemplos mais típicos são os complexos de 1980 com uma taxa de vacância de 25% na necessidade séria de uma reforma.
Em todos os casos os problemas têm que ser aqueles que você pode consertar. Uma propriedade de baixo custo com muita oportunidade de agregar valor vai perder dinheiro se você e seu gerente de propriedade não pode corrigir os problemas que derrubou o anterior proprietário.
2) você deve comprar a um preço justo.
Neste mundo onde todos os agentes eo vendedor quer o seu preço de compra a ser baseado em na proforma - o NOI do imóvel seria se fosse totalmente ocupado - o maior perigo em Add Value Investing é overpaying para a propriedade.
Lembre-se sempre comprar em números reais.
Não importa o quanto o vendedor aponta para você que NOI dessa propriedade seria de R $ 100K/month se fosse totalmente alugado ... se o NOI é agora apenas US $ 60K/month ... que é o que você paga e você recebe um desconto adicional de Cap mercado por causa da quantidade de reabilitação necessários.
Basta pensar ... Se você pagar a mais para a propriedade que você tem que agregar valor apenas para obter seu dinheiro de volta na venda. Conduzir uma negociação difícil. Use Due Diligence trazer à tona todas as questões que vai custar dinheiro para endereço e usar essas informações para a queda do preço ou obter outras condições favoráveis.
Sua arma secreta é aqui ... O Property Manager
A top notch Property Manager local sabe quais os problemas que pode resolver e qual será o custo em tempo e dólares. Eles podem até saber esta propriedade particular e de seus problemas históricos.
Se você não tem um gerente de propriedade local a bordo e que está confiante em sua habilidade para resolver os problemas da propriedade e fazer um lucro ... não fazem o negócio!
E lembre-se mais duas coisas sobre o conceito de "Add Value"
1) Você pode adicionar valor para qualquer propriedade.
Basta pensar em todas as maneiras que você poderia aumentar o NOI. O que você tem que fazer para a propriedade para dar-lhe uma alta probabilidade de ...
- Rendas Raising
- Aumentar de ocupação
- Desenvolvimento de fontes adicionais de renda (esfrega, etc)
- Trazer os inquilinos de maior qualidade e diminuindo volume de negócios
- Reduzir as despesas (contrato Utility, concessões mais baixos)
2) Propriedades Add Value tem Lojas em perigo.
Estes é vendedor não está vendendo para um lucro. Eles estão com dor e querendo sair e pode ser muito flexível. Esta é a propriedade, onde muitas vezes você pode ter uma Carry Proprietário ou outras condições favoráveis na hora de comprar.
Aqui está o seu sucesso investindo.
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