Existem muitas armadilhas que podem eliminar ou criar problemas em uma hipoteca comercial refinanciar. Ou não a sua situação particular irá beneficiar, depende de vários fatores. Compreendendo seus pontos fortes e fracos potenciais empréstimos vai lhe poupar tempo e garantir a sua melhor chance de um refinanciamento bem-sucedido comercial. Abaixo estão algumas perguntas básicas e conceitos a ter em mente a respeito de sua hipoteca comercial refinanciar.
Refinanciamento hipotecário comercial - propriedade
Primeiro, há quanto tempo você é o dono da propriedade assunto? Tem sido inferior a 12 meses? O credor terá de utilizar o preço de compra acrescido de quaisquer melhorias documentadas você pôs a propriedade - e não o valor de avaliação. Muitos mutuários são muitas vezes surpreendidos com isso, e esta regra é cada vez mais prevalente como a crise de crédito continua. É muitas vezes referida como uma questão de tempero.
Por exemplo, se você comprou o imóvel em causa nove meses atrás, e colocar para baixo de 20%, você não terá capital suficiente, mesmo se você estiver convencido de que "roubou" a propriedade. Os bancos vão olhar para o seu pedido de empréstimo em 80% e mais só vai considerar refinancia empréstimo hipotecário comercial em 75% o valor ou menos.
Commercial Mortgage Refinance - Valor
Relacionado com o valor, acima ou mais especificamente para refinanciamento hipotecário comercial, empréstimo de valor está se tornando cada vez mais importante. Obviamente, a maioria dos bancos têm aumentado o seu empréstimo com os padrões de valor. Por exemplo a maioria dos bancos não iria além de 80% -75% em uma hipoteca comercial refinanciar um ano atrás. Agora 65% - 75% é a norma. Por exemplo, se você comprou uma propriedade de 5 anos, com financiamento de 85% e agora você só pode obter financiamento de 70% no seu refinanciar o valor comercial e diminuiu, você tem um problema.
Além disso, o problema é dinâmica na medida em que os valores dos imóveis comerciais estão vinculados ao financiamento. Por exemplo, a dívida índice de cobertura (que é uma medida das propriedades / fluxo de caixa empresarial) tem um impacto direto sobre o nível de endividamento que pode ser colocado na propriedade. A maioria dos compradores por exemplo (em uma compra) só estão interessados em colocar dinheiro 20 -25% em um imóvel como o seu pagamento para baixo. Se eles têm que colocar mais para o negócio, só assim os fluxos de caixa da propriedade, muitos compradores só vai chegar à conclusão a propriedade é overpriced. Então, o vendedor terá que baixar o preço para que os compradores a se interessar e, a fim de obter financiamento.
Se o atual proprietário tem um cronograma de amortização de 30 anos, e que o comprador só pode encontrar 20 anos de financiamento, haverá um problema de fluxo de caixa ea única maneira de superar isto é em 1. O comprador leva um pagamento mais elevado para baixo ou 2. O vendedor reduz o preço. Esta venda será registrado com empresas de avaliação e ter um impacto sobre o comercial geral os valores dos imóveis na cidade de propriedades.
Commercial Mortgage Refinance, termos atuais
Quais são os seus termos de hipoteca atual? Você refinanciamento porque você quer uma taxa mais baixa? Mais amortização e ou período fixo? Quer puxar o dinheiro para fora? Ou você tem um empréstimo de balão? Uma das maiores questões que se perguntar é: "quais são as minhas penalidade de pagamento adiantado?" Essa cláusula pode matar o seu negócio.
Pré-pagamentos vêm em um par de formas diferentes. Alguns são fixos ou em declínio, mas todos estão ligados por uma percentagem sobre o saldo do empréstimo existente para uma determinada quantidade de anos. Por exemplo, um plano de pré-pagamento de 5%, cinco anos é comum. Outro exemplo é um declínio de 5%. Significado de 5% no primeiro ano, 4% no segundo ano ... até zero.
Bloqueios são outro problema. Eles são uma forma de penalidades de pagamento adiantado, mas normalmente são mais duras. Por exemplo em um bloqueio de três anos fora você deve o credor três anos no valor de juros, se você tivesse que vender / refinanciar o imóvel. Que muitas vezes, acrescenta-se a centenas de milhares de dólares ou mais, dependendo do montante do empréstimo.
Refinanciamento hipotecário comercial, Charteristic propriedade
Que tipo de imóvel comercial é você refinanciamento? Diferentes tipos de construção de ficar muito diferentes termos. 75% ao valor do empréstimo em um restaurante refinanciar não vai fundo, enquanto um valor superior a 75% do empréstimo em um prédio de escritórios vontade.
Se a sua empresa ocupa uma parte do espaço, que percentagem? É mais de 25%? É mais de 50%? Muitos credores vão considerá-lo um negócio proprietário, se você estiver ocupada em mais de 25%. Praticamente todos os credores consideram proprietário ocupada se o seu negócio ocupa mais de 51% do edifício assunto, que, muitas vezes, dar-lhe melhores condições.
Apesar da crise de crédito de refinanciamento de hipotecas comerciais ainda é viável. Leve o seu tempo e trabalhar com profissionais experientes para ter certeza de obter as melhores condições disponíveis.
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