Pela palavra "hipoteca" Costumávamos ter começado apenas recentemente: um conceito relativamente novo para a prática russo. Se a habitação hipoteca é cada vez mais comum, o comercial hipotecas imobiliárias - tem apenas casos esporádicos.
Estate hipoteca comercial real ou hipotecas comerciais (negócios de hipoteca), é generalizada em todo o mundo. Experiência ocidental mostra que, com bom funcionamento do setor imobiliário comercial - arrendamento de edifícios para escritórios, lojas, serviços de negócios - seu rendimento é comparável a qualquer outra área da empresa de pequeno porte e permite o uso de empréstimos hipotecários.
A essência e as condições de hipotecas comerciais
Empréstimo hipotecário é concedido para a compra de instalações não residenciais: armazém, escritório, etc O significado da hipoteca é emprestar a compra de imóveis comerciais, sob a promessa mesmo. Em contraste, os empréstimos à habitação, hipotecas comerciais são empréstimo a curto prazo, mas as taxas de juros bastante elevados.
Tipicamente, as taxas anuais de empréstimos hipotecários comerciais imobiliário variam de 12 a 16%, principalmente na moeda. O prazo da hipoteca imobiliária real - um máximo de 10-12 anos eo termo mais comum - 5 anos. Mutuário deve fazer uma contribuição inicial de 25-40% do valor dos imóveis. Ao fazê-lo, o cliente deve ser rentável e um saldo mínimo do ano no mercado.
As nuances jurídicas do empréstimo hipotecário comercial
O esquema da hipoteca comercial é semelhante à não-residenciais de habitação hipoteca: há os mesmos procedimentos para a avaliação do mutuário e do recurso, a exigência do depósito inicial. Mas há uma diferença fundamental - a lei não permite que as empresas a elaborar uma hipoteca sobre o imóvel até a conclusão da venda. O objeto deve primeiro adquirir e então você pode prometer para conseguir o dinheiro.
Um aspecto importante legais de hipotecas comerciais - o registo de propriedade dos não-residenciais instalações, enquanto a lei hipotecária oneração Federal não fornece. Tratado da propriedade comercial hipoteca real é sujeito às regras gerais do Código Civil da Federação Russa sobre a conclusão de tratados, bem como a Lei Federal "On Mortgage (hipoteca). De acordo com o parágrafo 1 do artigo 9 º da lei federal no contrato de hipoteca deve ser dada a hipotecar a sua avaliação do tamanho da substância, e prazo da obrigação garantida por uma hipoteca.
Quem se beneficiará com a hipoteca comercial?
Participantes do mercado de hipotecas comerciais concordam que o desenvolvimento do negócio da hipoteca é limitado principalmente brechas na lei. No entanto, não está claro, e alguém que será o mutuário, o que é a sua qualidade. Confiáveis empresas estável pode tomar para adquirir um ordinário empréstimos imobiliários comerciais em liberdade sob fiança de qualquer propriedade, que particularmente não precisa de uma hipoteca. E se a empresa não tem garantia ou os bancos não consideram possível para dar-lhe crédito com base na avaliação de uma empresa deste tipo - por que precisaria de um mutuário hipoteca?
É por esta razão que a Rússia hipotecas de imóveis comerciais ainda é, essencialmente, para grandes empresas. Para as pequenas empresas não têm garantias suficientes. Sobre os riscos específicos das pequenas empresas se sobrepõem problema mercado imobiliário comercial opaca real.
Esquema de Mortgage comercial
Assim, a legislação existente no que respeita ao negócio da hipoteca não é perfeito. Ele define e arranjos possíveis para o negócio de crédito hipotecário. De acordo com a lei "On mortgage" dos imóveis comerciais, ao contrário de alojamentos, é um mecanismo totalmente diferente da inscrição e registro de garantias. Portanto, o mercado desenvolveu uma série de maneiras de realizar este tipo de transações, habilitando-os ao abrigo da legislação atual.
Esquema I
A conclusão do contrato de venda. O vendedor recebe uma parcela de seus fundos do comprador, bem como a garantia de um banco. Em seguida, o registro de propriedade do novo comprador. Além disso, o registro de um contrato de garantia, seguido pela emissão de crédito e liquidação final. Esta especialistas esquema chamado o mais complexo e demorado.
Esquema II
O comprador paga pelo contrato pré-proprietário (o vendedor) dos seus fundos próprios, eo vendedor recebe de obrigação do Banco para pagar as verbas em falta no caso de inscrição de hipoteca. Seguido pelo registo de garantias em um banco e registo de todos os documentos sobre a transferência da propriedade do novo proprietário, ou seja, o comprador (a celebração de um contrato de venda), após o qual o vendedor recebe o valor total, mas a inscrição é tomar seu curso.
Esquema III
Realtors mais recente esquema chamado de "entidade Ransom." A empresa, que é feito fora do objeto imobiliário (entidade). Em seguida, o mutuário para comprar ações da empresa, pagando o empréstimo. Ao fazê-lo, a empresa organizou a propriedade.
Leasing - uma alternativa para hipotecas comerciais
De acordo com especialistas, uma boa alternativa de negócio imperfeito até que a hipoteca pode se tornar um leasing imobiliário comercial. Neste caso, a organização leasing - um análogo de uma cooperativa - dá crédito para a compra do imóvel e é o proprietário da instalação até que o empréstimo não é reembolsado. Uma das vantagens do leasing é que seus arranjos claramente na legislação. Por outro lado, em caso de falência organização leasing todas as suas propriedades podem partir para as dívidas de terceiros, como bancos.
Em qualquer caso, o risco é inevitável. Especialistas aconselham bancário próprios empresários para influenciar os termos de concessão de empréstimos. De acordo com a maioria dos especialistas, o problema mais urgente que dificultam o desenvolvimento de hipotecas comerciais, a baixa cultura do financiamento das pequenas empresas. Hipoteca torna-se realidade quando a empresa de pequeno porte "Light". Quanto menor a cultura o imposto das pequenas empresas, pior as condições de empréstimos hipotecários para o mesmo - a retirada do mercado de hipotecas de negócios real.
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