I forrige artikkel så vi på noen av de tingene du bør vurdere før leasing som første kontor eller utstillingsvindu for din bedrift. For å oppsummere, bør du ikke bare vurdere den gamle standarden "location, location, location", men også vurdere ting som tilstrekkelig parkering, antall ansatte som skal jobbe på stedet, og fremtidig vekstanslagene. Jeg understreket at det var viktig å ikke bli fanget opp i øyeblikket. Du bør ta deg tid til å finne den plassen som passer best for din virksomhet i lang tid, ikke bare for i dag.
Denne uken vil vi diskutere det viktigste aspektet av prosessen: signere en kommersiell leasing (sett dramatisk musikk her). En av de største feilene mange gründere gjør når leasing foretningsbygg er ikke leser leieavtalen. Glem lese fine print. Når det kommer til en videregi sin ALLE fine print.
Ikke tro meg? La meg fortelle deg den sanne historien om min venn, Homer, hvis navn jeg har endret for å beskytte den uvitende. Homer signert en to års leieavtale på en pakke med kontorer for sin virksomhet. Som eier av virksomheten Homer signerte på den stiplede linjen og ble enige om å personlig garanti for betaling av leie og å overholde vilkårene. Homer flyttet inn og det var business as usual fram til slutten av det toårige leieperioden nærmet seg. Det var da Homer oppdaget at å unnlate å lese leieavtalen skulle være en svært kostbar feil.
Mot slutten av det toårige leieperioden Homer besluttet å flytte, men da han ga utleier hva han trodde var vanlig 30 dagers varsel, oppdaget han at leieavtalen hadde automatisk fornyes for ytterligere to års løpetid på 60 dagers varsel punkt. Med andre ord, gjorde Homer ikke klar over at leieavtalen som kreves minimum 60 dagers varsel å la utleier vet at leieavtalen ikke ville bli fornyet. Fordi Homer visste ikke at han ble pålagt å gi minst 60 dagers varsel av hans hensikt å fraflytte, leieavtalen automatisk fornyes for ytterligere to år. Og det var ikke en darn ting Homer kunne gjøre med det, men nå rundt og sleng seg selv i bakhodet for ikke å ta tid til å lese leieavtalen.
Hva var utleiers posisjon når Homer påpekte at han ikke hadde lest leieavtalen og var derfor ikke klar over 60 dagers varsel? Utleier, mens sympatisk til Homers tilstand, stakk til hans våpen og fortalte Homer at han ville ha til ære leieavtalen, som betydde at selv om Homer flyttet ut som planlagt, var han fortsatt på kroken for å betale leie for ytterligere to år .
Betyr det faktum at utleier valgte å håndheve leieavtalen stedet la Homer av kroken gjøre ham til et ondt menneske? Ikke i det hele tatt. Fra utleiers synspunkt, hadde han ikke annet valg enn å håndheve vilkårene i leieavtalen. Han hadde en signert kontrakt som fortalte ham sin plass skulle leies for de neste to årene. Han hadde ikke planlagt på plassen plutselig blir ledige. Å være en utleier med unrented plass er som å være en virksomhet uten betalende kunder. Tomrom betyr ingen inntekter fra utleie avgifter som betyr ingen penger å betale boliglån betaling. Som det gamle ordtaket: "Det er bare business ..."
Jada, kan enhver utleier med et hjerte føles ille at Homer var uvitende om den automatisk fornyelse klausul, men ikke så ille at de er villige til å risikere sin egen økonomiske trivsel ved å ha Homers plass sitte ledige. Poenget er dette: om Homer lese lease eller ikke er irrelevant. Homer signerte leieavtalen, og dermed enige med sine bestemmelser, og derfor må han holde opp sin del av avtalen, punktum.
Som i dette øyeblikk, er Homer flyttet sin virksomhet til tross for ikke å kunne komme ut av sin gamle leieavtale og han vil fortsette å betale vederlaget på fraflyttet plass til de resterende to år leieperioden eller inntil han kan fremleie plassen . Selv da Homer er ikke fullt av kroken fordi han fortsatt anses som lovlig leier mindre hans sublessor går med på å undertegne en ny leieavtale med utleier. Forhåpentligvis vil han bare ha noen andre gjør leiebetalingene.
Igjen er den moralske til denne historien LES leieavtalen. Eller enda bedre, har en advokat lest den for deg. Jeg har lært gjennom årene for å aldri signere et juridisk dokument av noe slag uten å la min advokat se gjennom den, spesielt hvis dokumentet involverer penger og mitt første fødte barn.
Her er et par andre punkter å tenke før du signerer en kommersiell lease.
Hvordan er leiebetaling beregnes? Den mest grunnleggende ligningen for beregning av leiebetaling tar antall kvadratmeter ganger kostnaden per kvadratmeter, så amortizes at over en 12 måneders span. For eksempel, hvis du har 1000 kvadratmeter, og kostnaden per kvadratmeter er $ 12, vil den årlige leiebetaling være $ 12.000. Delt på 12 måneder månedlig leiebetaling vil være $ 1.000. Igjen, dette er en forenklet scenario. Disse dager fleste kommersielle leieavtaler omfatte ytterligere faktorer som påvirker den endelige prisen, som husleie øker, driftskostnad eskaleringer, fellesområde avgifter, etc.
Hvem betaler for hva? Det er viktig at du forstår nøyaktig hva du betaler for. Er du ansvarlig for eventuelle andre kostnader enn husleie? Vil du være ansvarlig for å betale din egen energi, for eksempel? Vil du må betale for parkering, privilegier eller Vaktmestertjenester tjenesten? Hvem håndterer vedlikehold og reparasjoner?
Er det en opptrapping klausul? Det er typisk at leieavtalen inneholder det som kalles en opptrapping klausul som tillater utleier å passere på økt bygging driftskostnader til leietakerne. Hvis leieavtalen inneholder en slik klausul bør du be om et tak på hvor mye den leiebetaling kan stige over en gitt tidsperiode. Og hvis opptrapping klausulen er alltid aktiveres av utleier du er godt innenfor dine rettigheter til å be om en spesifisert regnskapsføring av utgiftene som blir ansett som årsak til din høyning i leie.
Hva leie øker kan det være? En svært viktig faktor å vite er dette: hvis du gjør fornye leieavtalen hvor mye kan utleier gå opp på leie? Det forventes at leieprisene vil øke eiendomsverdiene øker. Hvis utleier kan leie plass for mer enn du avtalt å betale for et år siden, er han innenfor sine rettigheter til å be om økningen. Men det ville være et mareritt hvis husleien plutselig fordoblet over natten. Forhandle økningen før du signerer leieavtalen. De fleste leier øker beregnes prosentvis, ikke av fastpris.
Fornyelser og avslutninger. De fleste leieavtaler krever at du gir minimum 60 dagers varsel hvis du har tenkt å si opp leieavtalen og fraflytte eiendommen. Som Homer lært mange leier også fornyes automatisk for en ny periode med mindre du gir beskjed innen 60 dager etter utløp. Vit når leieavtalen utløper og den tiden som kreves for å gi varsel.
Er en personlig garanti nødvendig? Hva skjer hvis bedriften går sørover og kan ikke lenger råd til å gjøre leiebetaling? Er du da ansvarlig for å betale leien ut av egen lomme? Sannsynligvis så. De fleste utleiere insistere på en personlig garanti fra eieren eller en offiser av virksomheten. Dette betyr at selv om du går ut av business du fortsatt er personlig på kroken for resten av leieavtalen.
Til slutt, avklare alle punkter. Du bør være klar på hvert punkt i leieavtalen. Og hvis du ikke er, be om avklaring. Nøyaktig hva verdensrommet er du leasing? Hvem er ansvarlig for reparasjoner? Hva fellesarealer vil du ha tilgang til? Hvem er ansvarlig for å opprettholde de små ting, som å holde den delte toalettene utstyrt med såpe, håndklær, og viktigst, toalettpapir.
En liten detalj for å vurdere nå, men ikke når du plutselig finner deg selv uten slike fasiliteter på feil tidspunkt.
Selger og leier tilbake
