Bajaj Allianz, ICICI Lombard in gesprek met de Amerikaanse onderneming om het product te lanceren.
Vastgoedtransacties in India zal binnenkort een verzekering terug te vallen in het geval er iets mis gaat in de deal. Het land heeft twee grote particuliere sector verzekeraars, ICICI Lombard General Insurance en Bajaj Allianz-generaal, zijn van plan om de lancering titel dekt dit jaar.
Titel verzekering is een cover dat een potentiële eigenaar van een onroerend goed tegen verlies van gebreken in de titel beschermt. Het beleid is een retrospectieve een, waarbij de verzekerde is beschermd tegen verliezen die voortvloeien uit de gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden vóór de datum van uitgifte van het beleid. Wereldwijd wordt het beleid gekocht door investeerders, bewoners en financiers.
Op dit moment is geen van het onroerend goed transacties, of het nu grote overnames of een simpele verkoop van een land of een flat, wordt gedekt door een verzekering door een Indiase verzekeraar.
De reden hiervoor is dat de Indiase verzekeraars niet beschikken over de expertise om underwriting titel verzekeringsproducten aan te bieden. Indian verzekeraars nodig herverzekering ondersteuning te kunnen het product aan te bieden.
Zowel de Bajaj Allianz en ICICI Lombard zijn in gesprek met de First American Title Insurance Company (FATIC), die zal het aanbieden van herverzekering ondersteuning voor Indiase verzekeraars om het product aan te bieden.
FATIC is de grootste titel van verzekeraar wereldwijd, met een omzet van $ 8,4 miljard in 2006.
Zegt Swaraj Krishnan, CEO, Bajaj Allianz General Insurance, "We hebben een oriënterend gesprek met First American Title Insurance. Wij hebben hen gevraagd om ons de product details. We zullen het doen van een marktstudie, het verifiëren van de titels en zal het product bestand met de toezichthouder in de komende maanden. "
De waarde van de titel verzekering zal gelijk zijn aan de prijs van de grond die moet worden verworven. De premie zal een functie van de waarde van onroerend goed, de aard van de transactie, die de grootte van de aankoop, het verleden van het onroerend goed betekent, kosten in verband met titel zoeken en de wettigheid die betrokken zijn bij de titel zoeken.
Howden Insurance Brokers is ook in gesprek met projectontwikkelaars, financiële instellingen, advocatenkantoren, verzekeringsmaatschappijen en herverzekeraars te culmineren in de komende verzekeringen worden verkocht.
Zegt Anoop Mathur, vice-president van Howden Insurance Brokers, "The Value at Risk evenredig is gegroeid als het land is toegenomen kosten voor het vastgoedontwikkelaars. Titel verzekering maakt een project bankable en verkoopbare aan klanten. "
Volgens Akshaya Kumar, voorzitter, Park Lane Property Advisors, consultants tijdens de due diligence te ontdekken 20-30 procent gevallen beschikken over een titel gebreken in hen.
Property Consultants zijn van mening dat de beschikbaarheid van de titel verzekeringsproducten zullen private equity investeringen in Indiase vastgoed stimuleren, daar het merendeel van de instellingen zijn zeer bijzonder over duidelijke titels.
Volgens de boekhouding en business consultancy bedrijf Grant Thornton India, private equity firma's hebben bijna Rs 25.000 crore geïnvesteerd in Indiase vastgoed en infrastructuur in 2007 en, volgens de ramingen van de bedrijfstak, zijn de investeringen ingesteld om te groeien in het komende jaar.
"Instellingen niet te kopen, zelfs als ze de minste twijfel over de titels. Meer private equity fondsen zullen vloeien in de Indische vastgoed als titel verzekeringsproducten zijn verkrijgbaar in het land ", zegt Anuj Puri, voorzitter, Jones Lang LaSalle Meghraj, een internationaal onroerend goed adviseur.
Voegt Anshuman Magazine, managing director, CB Richard Ellis, Zuid-Azië: "Titel verzekering producten geven een veel comfort aan de internationale beleggers om hun geld te investeren in de vastgoedmarkten van de opkomende markten zoals India. Aangezien deze investeerders niet direct te investeren en doen joint ventures met Indiase ontwikkelaars, zal de lokale partners zorgen voor titel kwesties. Maar we hebben ook gezien buitenlandse investeerders eisen deze producten vóór de ondertekening van de overeenkomsten om de eigenschappen te ontwikkelen. "
Volgens Mathur van Howden Insurance Brokers, de twee Bills - Land Acquisition Amendment Bill, dat is vorige maand geïntroduceerd in de Lok Sabha, en de hervestiging en Rehabilitatie Bill - zullen bedrijven het verwerven van grond voor SEZ of andere redenen kopen titel dekt.
Legt Mathur, "Na de wijzigingsprocedure van het Land Acquisition Act, 1984, de regering niet in staat zal zijn om grond te verwerven en deze beschikbaar voor bedrijven te maken. Als gevolg hiervan zullen bedrijven moeten het land direct te verwerven van de landeigenaren tegen een hogere prijs. In een dergelijk scenario zouden titel verzekeringen beschermen projectontwikkelaars van alle financiële verlies als gevolg van gebreken in de titel tot onroerend goed. "
Er zijn twee soorten van de titel verzekeringen: de eigenaren het beleid en de kredietverstrekkers 'beleid. Eigenaren 'title verzekering is gekocht door een koper van het onroerend goed. Het beschermt de koper van alle verlies of gebreken in een titel.
Aan de andere kant, is de kredietverstrekkers 'titel verzekering gekocht door kredietverleners, zoals banken en financiële instellingen. De ervaring in andere wereldwijde markten is dat alle institutionele geldschieters titel verzekering nodig hebben om hun belangen te beschermen in het onderpand van de leningen die in onroerend goed.
Het beleid hoeveelheid neemt elk jaar in verhouding tot de lening afbetaald per jaar. Het beleid heeft een voorziening voor de verdediging kosten als een titel om het onroerend goed is uitgedaagd in een rechtbank tot het werkelijke bedrag van de schadevergoeding die in het kader van het beleid.
Land records in het land zijn niet geautomatiseerd en zijn niet gemakkelijk toegankelijk.
De daden registratiesysteem is niet gegarandeerd door de staat en de overheid is niet doorslaggevend; meestal het verlaten van kopers met 30 jaar van eigendomstitels te beoordelen. Trouwens, de omvang van de fraude in de Indiase onroerend goed transacties is zeer belangrijk, en de juridische procedure is traag.
Volgens de verzekering ambtenaren, vier tot vijf buitenlandse titel verzekeringsmaatschappijen willen graag zaken doen in India op dit product. Zij kunnen het opzetten van een speciaal bedrijf in India of zou kunnen herverzekering steun te verlenen aan Indiase verzekeraars om het beleid voor deze branche te bieden.
Snelle Property te koop
