Het concept van de "Value Add" eigenschap staat centraal in het succes als een individu Commercieel Vastgoed Investor.
"Value Add" wordt verstaan een woning waar u kunt iets doen als de eigenaar die u toelaat om verhoging van de netto operationeel inkomen (NOI).
- U "Add Value" aan het onroerend goed
- Dit drijft de NOI
- Die dient om "Add Value" aan de prijs van de woning bij de verkoop.
De toegevoegde waarde is terug te vinden in uw winst gedurende de levensduur van het project.
Als je kijkt naar deze drie bullet points zorgvuldig zie je ze volgen de eeuwenoude regel: "Je moet zaaien, voordat je oogsten." Je moet waarde toe te kennen voordat je kunt trekken Value Out.
En er zijn twee belangrijke sleutels tot succes met een waarde Eigenschap toevoegen.
1) De woning moet beschikken over problemen kunt u Fix.
Classic Value Add Eigenschappen zijn degenen met problemen. Hoe groter de problemen hoe groter de kans voor het toevoegen van waarde en het realiseren van winst.
Voor de hand liggende voorbeeld is de verlaten, half afgebrand wrak van een 80-eenheid appartementencomplex. Wanneer u te nemen van nul NOI tot 80% bezet en er goed uitzien ... zul je je realiseren een grote winst bij verkoop.
Meer typische voorbeelden zijn de jaren 1980 complex met een 25% leegstand in ernstige behoefte aan een makeover.
In elk geval de problemen moeten worden die je kunt oplossen. Een goedkope woning met veel mogelijkheden om waarde toe te voegen verliest u geld als u en uw beheerder of eigenaar kan niet worden hersteld de problemen die beat down de vorige eigenaar.
2) u moet kopen tegen de juiste prijs.
In deze wereld waar elke agent en verkoper wil je de aankoopprijs te worden gebaseerd op op de proforma - wat de accommodatie NOI zou zijn als het ware volledig in beslag genomen - het grootste gevaar in de Value Add Investeren is teveel betalen voor het pand.
Vergeet niet om altijd te kopen op het werkelijke aantal.
Het maakt niet uit hoeveel de verkoper wijst u dat deze eigenschap NOI zou $ 100K/month als het volledig verhuurd ... als de NOI nu slechts € 60K/month ... dat is wat je betaalt voor en je krijgt een extra korting van Market Cap vanwege de hoeveelheid van de revalidatie nodig.
Denk maar aan ... Als je te veel betaalt voor het door u toegevoegde waarde alleen maar om je geld terug te krijgen bij de verkoop. Rijden een harde koopje. Gebruik Due Diligence te fret uit elk probleem dat kost geld aan te pakken en gebruiken deze informatie om de prijs naar beneden rijden of andere gunstige voorwaarden te krijgen.
Je geheime wapen is hier ... Uw Property Manager
Een top notch lokale Property Manager weet welke problemen ze oplossen kan en wat het gaat kosten in de tijd en dollars. Ze kunnen zelfs weten dat dit bepaalde eigenschap en de historische kwesties.
Als u niet beschikt over een lokale Property Manager aan boord die is vertrouwen in je vermogen om de accommodatie problemen aan te pakken en een winst ... doet niet Deal!
En onthoud twee dingen over het begrip "Value Add"
1) U kunt waarde toevoegen aan eigendommen.
Denk maar aan al de manieren waarop u zou kunnen verhogen de NOI. Wat zou u doen om de woning om u een grote kans op ...
- Het verhogen van de huren
- Het verhogen van bezetting
- Het ontwikkelen van aanvullende bronnen van inkomsten (wrijft, etc.)
- Brengen in een hogere kwaliteit van huurders en de dalende omzet
- Verlaging van kosten (Utility contract, lagere concessies)
2) Waarde Voeg Properties heeft Verkopers in Nood.
Deze verkoper zijn niet verkopen voor een winst. Ze zijn in pijn en willen buiten en kunnen zeer flexibel. Dit is de woning waar u vaak een eigenaar Carry of andere gunstige voorwaarden op de aankoop.
Hier is je investeren succes.
Snelle Huis te koop
