재융자 상업 모기지에 대한 문제를 제거하거나 만들 수있는 많은 함정이 있습니다. 귀하의 특정 상황이 자격 여부, 여러 가지 요인에 따라 달라집니다. 당신의 잠재적인 대출의 강점과 약점을 이해하는 것은 시간을 절약하고 성공적인 상업 재융자의 최고의 기회를 보장합니다. 아래의 상업용 모기지가 재융자 관련하여 염두에두고 몇 가지 기본적인 질문 및 개념입니다.
상업 모기지 Refinancing - 소유권
첫째, 주제 재산을 얼마나 소유하고 있나요? 그것은 미만 12개월 했나요? 아닌 감정 평 가한 값 - 대출은 구입 가격이 플러스가의 재산에 쏟아부은 모든 될만한 개선을 사용합니다. 대부분의 대출은 종종 이것 놀라게되며, 신용 위기가 계속로서이 규칙은 점점 더 유행되고 있습니다. 그것은 종종 조미료 문제라고도이야.
당신은 9 개월 전에 주제 재산을 구입하고, 20 %를 뿌려도 예를 들어, 당신이 당신이 재산을 "훔친"확신하더라도, 충분한 자본을 가지고 있지 않을거야. 은행이 80 %에 대출 요청에 보게 될 대부분은 가치 이하로 75 % 대출에서 상업용 모기지 refinances을 고려할 것입니다.
재융자 상업 모기지 - 값
위의 값 이상 구체적으로 상업 저당 refinancing에 관련하여, 값을 대출 점점 더 중요 해지고있다. 분명히 대부분의 은행들은 가치 기준들이 대출을 증가하고있다. 예를 들어, 대부분의 은행들은 상업 저당 80 % -75 % 이상의 년 전에 재융자 갈 것입니다. 지금 65 % - 75 % 표준입니다. 당신은 85 % 융자 5 년 전 재산을 구입하고 이제에만 상업용 재융자 그리고 값이 감소에서 70 % 융자를 얻을 수있다면 예를 들어, 문제가 생겼어.
또한, 문제가되는 상업용 부동산 가치 동적이다는 금융에 묶여있다. 예를 들어 부채 범위 비율 (속성 / 비즈니스 현금 흐름의 측정되는)는 속성에 둘 수 있습니다 부채의 수준에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 예를 들어, 대부분의 구매자 (구매)을 자신의 아래 지불로 부동산에 20 -25 %의 현금을 가하고에만 관심이 있습니다. 그들은 협상에 더 넣어야 할 경우에는 자산 현금 흐름 때문에, 많은 구매자는 속성이 비싼있는 결론에 도달합니다. 따라서 판매자는 구매자 관심과 자금을 얻기 위해서 위해서 가격을 드롭해야합니다.
현재 소유자가 30 년 할부 상환 일정을 가지고 있으며, 구매자가 불과 20 년 융자를 찾을 수 없다면, 현금 흐름 문제이 1입니다 극복할 수있는 유일한 방법이있을 것입니다. 구매자가 높은 계약금이나 2 제공합니다. 판매자가 가격을 줄일 수 있습니다. 이 판매는 평가 회사 등록 및 속성 시내 일반 상업용 부동산 가치에 영향을 미칠 것입니다.
상업 모기지 재융자, 현재 용어
현재 모기지 조건은 무엇입니까? 당신은 낮은 비율을 원하기 때문에 당신은 refinancing 있습니까? 더 이상 할부 상환과 또는 고정 기간? 현금을 꺼내시겠습니까? 또는 ballooning 대출 있습니까? 스스로에게 물어 가장 큰 질문 중 하나는 "내 선불 처벌은 무엇입니까?"이 조항은 거래를 죽일 수 있습니다.
Prepayments 다른 형태의 몇 와서. 일부는 고정 또는 쇠퇴하고 있지만, 모든 년간의 일정 금액을 기존의 대출 잔액에 대한 비율로 묶인입니다. 예를 들어 5 %의 평판, 5 년 선불 일반적입니다. 또 다른 예는 감소 5 %입니다. , 첫 번째 해에 두 번째 년 4 % 5 %를 의미 ... 제로로.
계정 잠김은 다른 문제입니다. 그들은 선불 처벌의 한 형태지만 일반적으로 엄격한 있습니다. 당신이 재산을 판매 / 재융자다면 - 당신은 3 년 잠금에 대한 예를 들면이자 3 년간 가치가 대출을 빚을 것입니다. 어느 자주 수천 달러 이상의 대출 금액에 따라 수백까지 추가합니다.
상업 모기지 Refinancing, 부동산 Charteristic
당신은 상업용 재산 어떤 종류의 refinancing입니까? 다른 건물 유형은 크게 다른 용어하십시오. 사무실 건물에 75 % 대출 최고의 가치가되지만 재융자 레스토랑에서 값의 75 % 대출, 펀드하지 않습니다.
귀하의 비즈니스 공간의 일부, 몇 퍼센트가? 점유하는 경우 더 이상 25 %? 그것은 50 % 이상인가? 좀 더보다 25 %의 경우에는 대부분의 대출은 소유자에게 점유 거래를 고려하게됩니다. 거의 모든 대출은 귀하의 비즈니스가 자주 당신에게 더 나은 조건을 제공할 것입 대상 건물 이상의 51 %를, 점유하는 경우가 소유자가 점유 것이 좋습니다.
신용 위기에도 불구하고 상업 저당 refinancing는 아직 실용적입니다. 사용 가능한 최상의 조건을 확인 경험이 풍부한 전문가와 함께 시간과 작업을 가져가라.
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