상업용 모기지 하락에 대한보다 일반적인 이유 두 속성 값을 AND OR 순이익 우려하고 있습니다. 자본 소스 인수 기준을 강화하기 위해 지속적으로, 대출은 가치에 낮은 대출 이상의 핀치을 느낄 채무 범위 비율. 3~6개월 전에 꽉하지만 하겠되었습니다 트랜잭션 오늘 fundable 대부분의 경우에 있으며, 단순히되지 않습니다.
건물 유형 및 또는 비정상적인 대출로 간주되는 상황은 한번 더 시간을 보내고 있으며, 종종 단순히 무시됩니다. 사실, 그것은 모든 상업용 부동산 대출 요청도 90 %이 서면으로 (2/1/08)의 전통적인 은행에 의해 거부되고 80%만큼 높은 즉, 은행의 연락처로 추정된다.
가치
첫째, 은행의 가치 기준에 대출을 낮추는 방법으로 "경영권"조입니다. 은행 정확히 값이 어디에 질문하고 될대로 이것은 자신의 노출을 감소시킵니다. 재융자에 그것은 6 개월 전 값으로 80 %를 융자로 이동 것이 대출을 찾는 것이 어렵지 않다이었습니다. 지금도 단지 몇 대출은 높은 LTV의를 제공하기 위해 지속적으로 전국에 그들은 높은 마진과 지방 선불 처벌과 보상되고 싶어요. 이 좋은 예제는 플래그 호텔에 있습니다. 재융자 밖으로 현금 75% LTV는 그물 운영 수입이 년 전에 채무를 지원 것을 물론 가정, 일반되었습니다. 오늘 우리는 60-65%로 가서 대출을 찾을 수 투쟁.
뿐만 아니라 가치를 계산하는 다른 방법이 있습니다. 예를 들어 많은 하드 자금 대출은 일반 9-12개월 기간에 반대 3-6개월 같은 단축 마케팅 기간을 사용합니다. 이렇게하면 그것은 종종 속성 진정한 가치 20-30%하여 기록할 가치를 감소하고, 속성이 근본적으로 청산 표준을 존중되고 때문입니다.
수입
은행들이 위험을 줄이려면 또 다른 방법은 부채 증가의 서비스 범위 비율의 것입니다. 이 비율은 잠재적인 모기지 지불을 만날 수있는 사업 또는 수입 속성 능력을 계산합니다. 일반적으로 비율은 1:1.2이며 순이익의 모든 $ 1.20을 위해 제안된 모기지 지불 $ 1 달러를 초과할 수 없다는 의미. 그래서 주인은 여전히 모든 경비 및 상업 모기지 후 남은 $ 0.20를 지불되었을 것입니다.
은행이 길드 라인보다 보수가 될하지만 덜 명확한 방법으로 그것을 할 것입니다하지만 보수 아르 은행은 때때로 호텔, 보조 생활 시설 등 속성에 1:1.25 혹은 1:1.35로 DSCR를 늘려드립니다 . 예를 들면, 그들은 5 % (또는 10 %로 높이)를 3 %에서 그들의 인수의 결원 또는 관리 비율을 높이고 있지만 아직도 그들의 최소 공격 1 말, 1.2 - 기본적으로 오해하고있는.
자주 조정하는 다른 구성 요소는 교체 보유하고 있습니다. 오피스 빌딩에 예를 들어 일반적으로 평방 피트 당 $ 0.20의. 에 $ 0.30 psf 더 이상 자신의 위치를 포함하여 훨씬 더 어려운가 자격있는 대출을 만드는 것을 높여.
여유
오늘날 특히 관련이 또 다른 문제는 은행 마진의 확대이다. 증가 이익을 위해 시장 / 위험 또는 불확실성이 거기가하고 있어요. 대부분의 경우 우리는 은행이 년 전 자신들의 마진을 해드리겠습니다 보았다. 현재 상업 저당 쇼핑되고 먹이가 할인 요금을 낮추고 아직 속도가 증가하고 인용하거나 자신의 여백 / 확산을 증가 은행에 의한의 동일하게 유지하여 혼동면.
예를 들어, 많은 상업 모기는 5 년 스왑, 전에 들어하지 않았을 수 있습니다 색인에 묶여있다. 1/18/08 현재이 색인은 약 18 개월 전에 5.5 % 대 매우 낮은 3.3 %로되었다. 대출 여백은 4 %입니다이라면 귀하의 대출 신청에 실제 비율은 4 % + 3.3 % 또는 7.3 % 것입니다. 세 달 전에는 6 % '미국에서 효과적인 요금으로 동일시했을 2% -3 %만큼 낮은 마진을보고 일반되었습니다
당신이 최근에 감소가있다면 마지막으로 한 생각은, 당신이 더 나은 자신과 문제의 다음 대출을 준비 수없는, 그래서 알게로 활용하는 것입니다. 초기에 문제를 논의, 그것은 새로운 소스에 문제가되지 않을 수 또는 그들은 그것을 처리하는 다른 방법이있을 수 있습니다. 그것을 은폐하려고하지 마십시오. 인수가 그것을 발견하고 당신은 당신의 시간과 돈을 낭비합니다.
월세
