שתי הסיבות הנפוצות יותר עבור ירידת ערך משכנתאות מסחריות הן רכוש או החשש הרווח הנקי. כמקורות הון להמשיך להדק תקני חיתום, לווים מרגיש צביטה הלוואה נמוכה יותר ערכים גבוהים יותר חוב יחס כיסוי. עסקאות שהיו צמודים, אבל בר ביצוע 3-6 חודשים הם, במקרים רבים, פשוט לא fundable היום.
סוגי בנייה או מצבים הלווים שנחשבים בלתי רגיל שיש זמן גרוע בזה, ולעתים קרובות הם פשוט מתעלמים. למעשה, ההערכה היא על ידי אנשי הקשר שלנו בבנקים, כך גבוה כמו 80% אפילו 90% מסך הלוואות הנדל"ן המסחרי אמיתיים בקשות שנדחו מתבצע על ידי בנקים מסורתיים בעת כתיבת שורות אלה (2/1/08).
ערך
קודם כל, הבנקים להדק את "שולט" על ידי הפחתת ערך הלוואה סטנדרטים. פעולה זו מפחיתה את החשיפה שלהם לבנקים מטילים ספק איפה בדיוק הם ערכים והם הולך להיות. על למחזר זה לא היה כל כך קשה למצוא המלווים שהיו הולכים הלוואה 80% לערך לפני 6 חודשים. עכשיו, יש רק כמה מלווים הבודדים בארה"ב שממשיכים להציע כזה של LTV גבוה והם רוצים לקבל פיצוי עם שוליים גבוהים ועונשים תשלום מראש שומן. דוגמה טובה לכך היא על מלונות המסומנות בדגל. 75% LTV על מזומן מתוך למחזר היו נפוצים, בהנחה, כמובן, כי הרווח התפעולי הנקי נתמך החוב לפני שנה. היום אנו נאבקים למצוא המלווים כי אלך אל 60-65%.
ישנן דרכים שונות לחישוב ערך גם כן. כך למשל רבים מלווים כסף קשיחים ישתמשו תקופת השיווק קיצר, כמו 3-6 חודשים לעומת התקופה 9-12 חודשים נורמלי. פעולה זו לעתים קרובות מקטין את הערך המוערך של 20-30% של ערך הנכסים האמיתי, כי הנכס הוא בעצם להיות מוערך על תקן חיסול.
הכנסה
דרך נוספת הבנקים להפחית את הסיכון שלהם היא על ידי הגדלת שירות החוב של יחס הכיסוי. יחס זה מחשב את היכולת של העסק או נכסים מניבים על מנת לעמוד בתשלומי המשכנתא פוטנציאליים. בדרך כלל היחס הוא 1:1.2, כלומר על כל $ 1.20 ברווח הנקי, תשלום המשכנתא המוצע לא יעלה על הדולר $ 1. אז הבעלים עדיין תהיה 0.20 $ שנשאר אחרי כל ההוצאות למשכנתאות מסחרי שולמו.
הבנקים שמרנים יעלה DSCR כדי 1:1.25 או אפילו 1:1.35 על נכסים כגון בתי מלון, דיור מוגן, וכו 'לפעמים כי הבנק יהיה יותר שמרנית עם קו זה הגילדה אבל לעשות את זה בצורה פחות מובנת מאליה . לדוגמה, הם עשויים להעלות את הריקנות חיתום או ניהול באחוזים מ 3% עד 5% (או גבוה ככל% 10), אבל עדיין אומרים המינימום שלהם הוא 1 אגרסיבי, 1.2 - שהוא בעצם מטעה.
מרכיב נוסף אשר לעתים קרובות הוא צבט את עתודות חילוף. על בניין משרדים זה בדרך כלל 0.20 $ למטר מרובע למשל. על ידי העלאת שכדי $ 0.30 כוחות הביטחון הפלסטינים זה יותר מכסה את עמדתם ועושה את ההלוואה, כי הרבה יותר קשה כדי להעפיל.
מתח
נושא נוסף שהוא רלוונטי במיוחד כיום הוא הרחבת השוליים על ידי הבנקים. יש לעשות זאת מתוך חוסר הוודאות של סיכון / שוק או רווח גדל. במקרים רבים שראינו בבנקים בר ביצוע השוליים שלהם לפני שנה. אז אם אתה כיום קניות עבור משכנתא מסחרי מבולבלים על ידי הבנק הפדרלי בהורדת שיעורי הנחה ובכל זאת שיעורי ציטט שלך מתרבים או נשאר אותו הדבר זה בגלל הבנק להגדיל את הרווחיות שלהם / התפשטות.
לדוגמה, משכנתאות מסחריות רבות קשורות swap 5 שנים, מדד ייתכן שלא שמעו עליו קודם. מתאריך 1/18/08 מדד זה ב 3.3% נמוך מאוד לעומת 5.5% בערך 18 חודשים. אז אם את השוליים המלווים היה 4% בשיעור בפועל על ההלוואה שלך יהיה 4% + 3.3% או 7.3%. שלושה חודשים לפני שזה היה מקובל לראות שולי נמוך ככל -3% -2%, אשר היה השווה את שיעור יעיל של 6 '%.
מחשבה אחת אחרונה, אם יש לך לאחרונה נדחה, זה לטובתך כדי לגלות מדוע, כדי שתוכל להתכונן טוב יותר את עצמך ואת המלווה הבא שלך בנושא. לדון בנושא כבר בשלב מוקדם, זה לא יכול להיות בעיה עם מקור חדש או שיש להם דרך אחרת להתמודד עם זה. אל תנסה להסתיר את זה. חיתום יגלה את זה ואתה מבזבז את הזמן ואת הכסף.
לשכור חזור
מאמרים בנושא:
- מימון מחדש למשכנתאות מסחרי יש מלכודות רבות שיכולות למנוע או ליצור בעיות על המשכנתא מסחרי למחזר. אם המצב הספציפי שלך יהיה זכאי, תלוי במספר גורמים. הבנת שלך ...
- המשכנתאות המסחריות של קנדה השוליים השינויים הבנק והמדד כי הם משתמשים הדדית לתת את שיעורי המשכנתא מסחריים. לדוגמה, אם מנהל הבנק מצטט (ראשי) בנוסף ...
- משכנתא מסחרי ולמחזר - אתה יזכו? כדי לקבוע אם ולמחזר את המשכנתאות המסחרית יזכו, השתמש שלהלן כדי "prescreen" המצב שלך. הבנת הלוואות הפוטנציאליים שלך את נקודות החוזק וחולשה תחסוך לך זמן ולהבטיח ...
- פרטי משכנתאות מסחריות - משקיעים ויזמים פונים קשיח כסף CrisisWe מסחרי משכנתאות נזילות הם, אכן, בעיצומו של מחנק אשראי משמעותי וחמור. מלווים קונבנציונאליים, כגון בנקים, וול סטריט בתי השקעות וחברות ביטוח יש ...
- עסקים מסחריים הלוואות משכנתא - חשוב בחוץ את הבנק המלווים באל מתן מימון מסחרי תחרותי מיוחדים מסחריים מטרה הלוואות נדל"ן ומזומנים ומקדם עסקים הופכים להיות נדירים יותר ויותר. "חשיבה מחוץ לבנק" כלומר לא מסורתי (חוץ בנקאי) ...
