על ידי "משכנתא" המילה נהגנו החלו רק לאחרונה: מושג חדש יחסית לאימון הרוסית. אם הדיור המשכנתאות הופך נפוץ יותר, משכנתאות נדל"ן מסחרי - רק במקרים ספורדיים.
נדל"ן מסחרי למשכנתאות אמיתי או משכנתאות מסחריות (משכנתאות עסק), היא נפוצה בכל רחבי העולם. הניסיון המערבי מראה כי פעולה עם צליל של נדל"ן מסחרי - שכירות של הנחות עבור משרדים, חנויות, שירותים עסקיים - התשואה שלה היא דומה באזור אחר של עסקים קטנים מאפשר שימוש הלוואות משכנתא.
מהות התנאים של משכנתאות מסחריות
הלוואת משכנתא ניתנת לרכישת שלא למגורים בשטח: מחסן, משרדים וכו 'המשמעות של משכנתא היא להשאיל את רכישת נדל"ן מסחרי תחת התחייבות זהה. לעומת זאת, הלוואות לדיור, משכנתאות מסחריות הן הלוואות לטווח קצר, אך ריבית גבוהה למדי.
בדרך כלל, שיעור שנתי של משכנתאות מסחריות הנדל"ן נע בין 12 ל -16%, בעיקר במטבע. המונח נכסי המשכנתאות אמיתי - מקסימום של 10-12 שנים, המונח הנפוץ ביותר - 5 שנים. הלווה חייב לתרום תרומה ראשונית של 25-40% משווי הנדל"ן. בעשותו כן, הלקוח חייב להיות רווחית איזון מינימלי של השנה על השוק.
הדקויות המשפטיות של הלוואת משכנתא מסחרי
תכנית המשכנתא מסחרי דומה הדיור שלא למגורים משכנתא: יש אותם הליכים להערכת הלווה את המתקן, את הדרישה של ההפקדה הראשונית. אבל יש הבדל מהותי - החוק אינו מאפשר לחברות להכין משכנתא על הנכס עד לסיום המכירה. האובייקט צריך קודם כל לרכוש ולאחר מכן תוכל מתחייבים לקבל את הכסף.
היבט משפטי חשוב של משכנתאות מסחריות - רישום הבעלות על הנחות שלא למגורים, בעוד שעבוד משכנתא החוק הפדרלי אינו מספק. אמנת באחוזה משכנתא ן מסחרי כפוף הכללים המקובלים של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית על חתימתם של חוזי, כמו גם את החוק הפדראלי "על משכנתאות (משכנתא). על פי סעיף 1 של סעיף 9 של החוק הפדרלי בחוזה של המשכנתא יש לתת משכנתא הערכתו של גודל החומר, ואת הטווח של חובת המובטח במשכנתא.
מי יהנה המשכנתא מסחרי?
המשתתפים בשוק המשכנתאות מסחרי מסכימים כי פיתוח עסקי המשכנתאות מוגבל בעיקר פרצות בחוק. עם זאת, לא ברור, מי יהיה הלווה, מה איכותו. החברות אמין ויציב שניתן לנקוט כדי לרכוש הלוואות רגילות הנדל"ן המסחרי בערבות של כל נכס, הם לא במיוחד צריך משכנתא. ואם לחברה אין בטחונות או בבנקים לא רואים את זה אפשר לזקוף לזכותה מבוסס על הערכה של חברה כזו - מדוע היה צריך לווה משכנתא?
זה מסיבה זו רוסיה נדל"ן משכנתא ן מסחרי עדיין, למעשה, עבור חברות גדולות. עבור עסקים קטנים שאין להם בטחונות מספיקים. על הסיכונים הספציפיים של עסקים קטנים חפיפה אטום בעיה בשוק הנדל"ן המסחרי.
משכנתאות מסחריות Scheme
לכן, החקיקה הקיימת לגבי עסקי המשכנתאות אינה מושלמת. זה מגדיר הסידורים האפשריים עבור העסק המשכנתאות. על פי החוק "על המשכנתאות" עבור נדל"ן מסחרי, בניגוד המגורים, הוא מנגנון שונה לחלוטין של רישום ורישום בטחונות. לכן, השוק פיתחה מספר דרכים לבצע סוג כזה של עסקאות, מה שמאפשר להם על פי החקיקה הנוכחית.
ערכת אני
המסקנה של חוזה המכירה. המוכר מקבל חלק מן הכספים שלהם מן הקונה, וכן ערבות של בנק. אז את רישום הבעלות של הרוכש החדש. יתר על כן, רישום הסכם הבטחונות, ואחריו מתן האשראי הסדר סופי. זה מומחים תכנית המכונה המורכבת ביותר וארוך.
תוכנית II
הקונה משלם עבור בעל חוזה מראש (המוכר) של קרנות משלה, המוכר מקבל התחייבות של הבנק לשלם את הכספים החסרים במקרה של רישום המשכנתא. ואחריו רישום הבטחונות על בנק ורישום של כל המסמכים על העברת הבעלות של הבעלים החדשים, כלומר, הקונה (סיום חוזה המכירה), לאחר מכן המוכר מקבל את מלוא הסכום, אך רישום זה לוקח את שלו.
תוכנית III
מתווכים התוכנית האחרונה נקרא "ישות רנסום." חברה, אשר עשויים להתנגד הנדל"ן (ישות). ואז הלווה לרכוש מניות של החברה על ידי משלם את ההלוואה. בתוך כך, החברה סידר הנכס.
ליסינג - אלטרנטיבה משכנתאות מסחריות
לדברי מומחים, עסק אלטרנטיבה טובה מושלמים עד המשכנתא יכול להיות ליסינג הנדל"ן המסחרי. במקרה זה, הארגון הליסינג - אנלוגי של קואופרטיב - נותן אשראי לרכישת הנכס הוא הבעלים של המתקן עד ההלוואה לא נפרעו. אחד היתרונות של ליסינג היא כי הסדרים שלו במפורש בחקיקה. מצד שני, במקרה של ארגון הליסינג פשיטת רגל של כל המאפיינים שלו עשוי לעזוב את חובות של צדדים שלישיים, כגון בנקים.
בכל מקרה, הסיכון הוא בלתי נמנע. מומחים הבנקים לייעץ ליזמים עצמם להשפיע על תנאי ההלוואות. על פי רוב המומחים, הבעיה הדחופה ביותר מעכבת התפתחות של משכנתאות מסחריות, תרבות נמוכה של המימון של עסקים קטנים. למשכנתאות הופך למציאות, כאשר עסק קטן "אור". להנמיך את תרבות המס של עסקים קטנים, לרעה את תנאי המשכנתאות עבור אותו הדבר - נסיגה של העסק בשוק המשכנתאות אמיתי.
בית למכירה מהירה
