Dalam artikel terakhir kita melihat beberapa hal yang harus Anda pertimbangkan sebelum menyewa kantor yang pertama atau etalase untuk bisnis Anda. Untuk rekap, sebaiknya jangan hanya mempertimbangkan standar "lokasi, lokasi, lokasi," tua tetapi juga mempertimbangkan hal-hal seperti parkir yang cukup, jumlah karyawan yang akan bekerja onsite, dan proyeksi pertumbuhan masa depan. Saya menekankan bahwa penting untuk tidak terjebak pada saat itu. Anda harus meluangkan waktu Anda untuk menemukan ruang paling cocok untuk bisnis Anda untuk jangka panjang, bukan hanya untuk hari ini.
Minggu ini kita akan membahas aspek yang paling penting dari proses: menandatangani sewa komersial (memasukkan musik dramatis di sini). Salah satu kesalahan terbesar banyak pengusaha membuat saat sewa ruang komersial tidak membaca sewa. Lupakan membaca baik cetak. Ketika datang untuk sewa its SEMUA baik cetak.
Jangan percaya padaku? Mari saya ceritakan kisah nyata teman saya, Homer, yang namanya saya telah diubah untuk melindungi orang yang bodoh. Homer menandatangani sewa dua tahun di sebuah suite kantor untuk bisnisnya. Sebagai pemilik bisnis Homer ditandatangani pada garis putus-putus dan setuju untuk secara pribadi menjamin pembayaran sewa dan untuk mematuhi ketentuan-ketentuannya. Homer pindah dan bisnis berjalan seperti biasa sampai akhir masa sewa dua tahun mendekat. Saat itulah Homer menemukan bahwa gagal membaca sewa akan menjadi kesalahan yang sangat mahal.
Menjelang akhir Homer dua tahun sewa periode memutuskan untuk pindah, tapi ketika ia memberikan pemilik apa yang dia pikir adalah pemberitahuan 30 hari adat, ia menemukan bahwa sewa tersebut telah diperpanjang dengan sendirinya untuk jangka dua tahun pada titik pemberitahuan 60 hari. Dengan kata lain, Homer tidak menyadari bahwa sewa yang dibutuhkan minimal 60 hari pemberitahuan untuk membiarkan pemilik rumah tahu bahwa sewa tidak akan diperpanjang. Karena Homer tidak tahu bahwa dia diperlukan untuk memberikan setidaknya 60 hari pemberitahuan niatnya untuk mengosongkan, lease otomatis diperpanjang selama dua tahun. Dan tidak ada hal darn Homer bisa berbuat apa-apa tetapi mencapai sekitar dan menampar dirinya di belakang kepala karena tidak meluangkan waktu untuk membaca sewa.
Apa posisi pemilik ketika Homer menunjukkan bahwa ia belum membaca sewa dan karenanya tidak menyadari pemberitahuan 60 hari? Pemilik rumah, sementara bersimpati pada penderitaan Homer, menempel di senjata dan mengatakan Homer bahwa dia harus menghormati sewa, yang berarti bahwa bahkan jika Homer pindah seperti yang direncanakan, dia masih di hook untuk membayar sewa selama dua tahun .
Apakah fakta bahwa pemilik memilih untuk menegakkan perjanjian sewa guna usaha daripada membiarkan Homer lolos membuatnya orang jahat? Tidak sama sekali. Dari sudut pandang tuan tanah, ia tidak punya pilihan selain untuk menegakkan ketentuan di sewa. Dia memiliki kontrak ditandatangani yang mengatakan kepadanya ruang-nya akan disewa selama dua tahun ke depan. Dia tidak merencanakan pada ruang tiba-tiba menjadi kosong. Menjadi seorang tuan tanah dengan ruang unrented seperti berada bisnis tanpa pelanggan membayar. Ruang kosong berarti tidak ada pendapatan dari biaya sewa yang berarti tidak ada uang untuk membayar pembayaran hipotek. Seperti pepatah lama, "Ini hanya bisnis ..."
Tentu, setiap tuan tanah dengan hati mungkin merasa buruk bahwa Homer adalah tahu tentang klausul otomatis perpanjangan, tapi tidak terlalu buruk sehingga mereka bersedia mengambil risiko keuangan mereka sendiri kesejahteraan dengan memiliki ruang Homer duduk kosong. Intinya adalah ini: apakah Homer membaca sewa atau tidak tidak relevan. Homer menandatangani sewa, dengan demikian menyetujui ketentuan-ketentuannya, dan karena itu ia harus tahan akhir nya masa, murah.
Pada saat ini, Homer adalah relokasi usahanya meskipun tidak mampu keluar dari sewa lama dan ia akan terus membayar pembayaran menggunakan ruang dikosongkan untuk jangka dua tahun sisa sewa atau sampai ia dapat menyewakan ruang . Bahkan kemudian Homer tidak sepenuhnya lepas dari kesulitan karena dia masih akan dianggap sebagai penyewa hukum kecuali sublessor nya setuju untuk menandatangani sewa baru dengan pemiliknya. Mudah-mudahan dia hanya akan ada orang lain yang melakukan pembayaran sewa.
Sekali lagi, moral cerita ini BACA SEWA ATAS. Atau bahkan lebih baik, memiliki seorang pengacara membacanya untuk Anda. Saya telah belajar selama bertahun-tahun untuk tidak pernah menandatangani dokumen hukum dalam bentuk apapun tanpa memberitahu pengacara saya meninjaunya, terutama jika dokumen melibatkan uang dan pertama anak saya lahir.
Berikut adalah beberapa poin lain untuk merenungkan sebelum menandatangani sewa komersial.
Bagaimana pembayaran sewa dihitung? Persamaan yang paling dasar untuk menghitung pembayaran sewa mengambil jumlah kaki persegi kali biaya per kaki persegi, maka amortizes bahwa selama rentang 12 bulan. Misalnya, jika Anda memiliki 1.000 meter persegi dan biaya per kaki persegi adalah $ 12, pembayaran sewa tahunan akan menjadi $ 12.000. Dibagi 12 bulan pembayaran sewa bulanan akan menjadi $ 1.000. Sekali lagi, ini adalah skenario yang disederhanakan. Hari-hari ini sewa paling komersial termasuk faktor tambahan yang mempengaruhi harga akhir, seperti kenaikan sewa, escalations biaya operasional, biaya area umum, dll
Siapa yang membayar untuk apa? Sangat penting bahwa Anda memahami apa yang Anda bayar. Apakah Anda bertanggung jawab atas biaya apapun selain sewa? Apakah Anda akan bertanggung jawab untuk membayar utilitas Anda sendiri, misalnya? Apakah Anda harus membayar untuk hak parkir atau layanan kebersihan? Yang menangani pemeliharaan dan perbaikan?
Apakah ada klausul eskalasi? Ini adalah khas bahwa sewa berisi apa yang dikenal sebagai klausul eskalasi yang memungkinkan pemilik untuk meneruskan beban gedung peningkatan operasi untuk para penyewa. Jika sewa Anda berisi seperti klausa Anda harus meminta topi pada jumlah pembayaran sewa akan naik selama periode waktu tertentu. Dan jika klausa eskalasi ini pernah diaktifkan oleh pemilik Anda baik dalam hak Anda untuk meminta akuntansi diperinci dari beban yang sedang dipertimbangkan sebagai penyebab kenaikan gaji Anda di sewa.
Apa sewa meningkat mungkin ada? Salah satu faktor yang sangat penting untuk diketahui adalah ini: jika Anda memperbaharui sewa berapa banyak yang dapat tuan tanah naik di sewa? Diharapkan bahwa sewa akan meningkat seiring peningkatan nilai properti. Jika pemilik Anda dapat menyewa ruang untuk lebih dari yang Anda setuju untuk membayar setahun yang lalu, ia berada dalam hak-haknya untuk meminta peningkatan. Namun, itu akan menjadi mimpi buruk jika Anda tiba-tiba sewa dua kali lipat semalam. Negosiasikan kenaikan sebelum Anda menandatangani sewa. Kenaikan sewa Kebanyakan dihitung dengan persentase, bukan dengan tarif flat.
Perpanjangan dan pengakhiran. Kebanyakan sewa mengharuskan Anda memberikan minimum 60 hari pemberitahuan jika Anda berniat untuk mengakhiri sewa dan mengosongkan properti. Sebagai Homer belajar, sewa banyak juga memperbaharui secara otomatis untuk istilah lain kecuali jika Anda memberikan pemberitahuan dalam waktu 60 hari kadaluwarsa. Tahu kapan Anda sewa berakhir dan waktu yang dibutuhkan untuk memberikan pemberitahuan.
Apakah sebuah jaminan pribadi yang dibutuhkan? Apa yang terjadi jika bisnis Anda berjalan selatan dan tidak bisa lagi mampu untuk melakukan pembayaran sewa? Apakah Anda kemudian bertanggung jawab untuk membayar sewa dari kantong Anda sendiri? Mungkin. Kebanyakan tuan tanah memaksa jaminan pribadi dari pemilik atau petugas dari bisnis. Ini berarti bahwa bahkan jika Anda keluar dari bisnis Anda masih pribadi di hook untuk sisa sewa.
Akhirnya, menjelaskan semua poin. Anda harus jelas pada setiap titik dalam sewa. Dan jika Anda tidak, meminta penjelasan. Tepat apa yang Anda penyewaan ruang? Siapa yang bertanggung jawab untuk perbaikan? Apa daerah biasa akan Anda memiliki akses ke? Siapa yang bertanggung jawab untuk menjaga hal-hal kecil, seperti menjaga toilet bersama diisi dengan sabun, handuk, dan yang paling penting, kertas toilet.
Sebuah detail kecil yang perlu dipertimbangkan sekarang, tetapi tidak ketika Anda tiba-tiba menemukan diri tanpa fasilitas seperti pada waktu yang salah.
Jual dan Sewa Kembali
Artikel terkait:
- Ketika Penyalahgunaan Comes Untuk Sebuah Sewa Kantor, Itu SEMUA Fine Print Minggu lalu kita melihat beberapa hal yang harus Anda pertimbangkan sebelum menyewa kantor yang pertama atau etalase untuk bisnis Anda. Untuk rekap, Anda harus tidak hanya ...
- Sewa komersial, saya bisa keluar dari itu? Saya memiliki sewa komersial pada bangunan eceran adalah sewa 10 tahun dengan sekitar 8 setengah tahun berjalan, istirahat klausul pada 5 tahun ....
- Apakah kita perlu memberikan tuan tanah pemberitahuan pada sewa komersial? sewa kami berakhir pada 31 Desember tahun ini dan kami berpikir tentang membeli rumah yang akan digunakan untuk bisnis, bukan memperbarui sewa ini. Saya memiliki ...
- Bayar Perhatian Khusus untuk Sewa Komersial Dolar & SenseBy Denice Gierach Sebagai diterbitkan dalam Naperville Sun - 16 September 2007In kegembiraan membentuk bisnis baru, apakah seseorang membeli waralaba ...
- Pada sewa komersial, jika pemilik melepaskan Anda dari sewa adalah uang jaminan dikembalikan? Saya hanya menjual bisnis saya dan penyewa baru mengambil alih. Aku tidak pernah di default sewa. Para penyewa baru saja menandatangani sewa dan pembayaran pertama mereka ...
