Dúas das razóns máis comúns para o descenso de hipotecas comerciais son propiedade de valor e ou preocupación polo beneficio neto. Como fontes de capital seguen a usar os criterios de subscrición, os mutuários sentir o presione no crédito inferior aos valores máis elevados e débeda Ratio de cobertura. Transaccións que estaban axustado, pero factible 3-6 meses, en moitos casos, simplemente non financiável hoxe.
Tipo de construción e ou situacións de mutuários que son consideradas non usuais están tendo un momento peor para el, e moitas veces son simplemente ignorados. De feito, estímase polos nosos contactos en bancos, que tan alto como o 80% ao 90%, mesmo de todos os préstamos pedidos comerciais inmobiliarios están a ser rexeitados polos bancos tradicionais como está escrito (2/1/08).
Valor
En primeiro lugar, os bancos usar os "reina", baixando préstamo para patróns de valor. Isto reduce a súa exposición que os bancos están cuestionando onde exactamente os valores son e van ser. Un financiamento que non era difícil de atopar financiamento que pasarían a 80% do valor do préstamo de 6 meses. Agora, hai só uns acredores do país que seguen a ofrecer tal alta LTV e queren ser compensado con altas marxes e penalidades de pagamento adiantado de graxa. Un bo exemplo disto é en hoteis sinalizadas. 75% LTV sobre un diñeiro para fóra refinancia eran comúns, asumindo, por suposto, a receita operativo líquido apoiou a débeda de un ano atrás. Hoxe loitamos para atopar acredores que van para 60-65%.
Hai maneiras diferentes para calcular o valor tamén. Por exemplo, moitos préstamos de diñeiro duro usará un período de comercialización reducido, como 3-6 meses, en oposición ao período de 9-12 meses normal. Ao facelo, moitas veces, reduce o valor estimado en 20-30% do valor de propiedades reais, xa que a propiedade é esencialmente a ser valorado nun estándar de liquidación.
Renda
Outra forma os bancos a reducir o seu risco e aumentando servizo da débeda Cuberta Relación do. Esta relación calcula unha capacidade de negocios ou propiedades de renda para atender os pagos de hipoteca potenciais. A relación é normalmente un 1:1,2, o que significa que para cada $ 1,20 de beneficio neto, o pago da hipoteca proposta non poderá superar $ 1 dólar. Así, o propietario aínda terá $ 0,20 sobra despois de todos os gastos ea hipoteca comercial foron pagados.
Os bancos que son conservadoras elevará a DSCR a un 1:1.25 ou un 1:1.35 en propiedades como hoteis, instalacións de vida asistida, etc Ás veces, porén un banco quedará máis conservador con esta liña guilda pero facelo dunha forma menos obvia . Por exemplo, poden aumentar a súa vaga de subscrición ou porcentaxes de xestión dun 3% dunha a 5% (ou tan elevado como 10%), senón que dicir a súa mínimo é dun 1 agresivo; 1,2 - que é basicamente erro.
Outro compoñente que é frecuentemente tweaked e as reservas de substitución. O edificio de oficinas é normalmente $ 0,20 por pé cadrado, por exemplo. Ao elevar iso a $ 0,30 PSF-lo aínda máis abrangue a súa posición e fai o préstamo que moito máis difícil para cualificar.
Marxe
Outra cuestión que é especialmente relevante hoxe, é a ampliación das marxes polos bancos. Non facendo iso de incerteza do mercado de risco e / ou para aumentar o beneficio. En moitos casos, vimos bancos factible as súas marxes de un ano atrás. Entón, se está a mercar unha hipoteca comercial e son confundidos polo Fed a baixar as taxas de desconto e aínda citou as taxas están aumentando a súa ou permanecer o mesmo é debido á base aumentar a súa marxe / spread.
Por exemplo, moitas hipotecas comerciais están conectados ao troco de 5 anos, un índice que pode non ter oído antes. A partir de 1/18/08 este índice estaba nunha incrible baixo de 3,3% vs 5,5% a un 18 meses. Entón, a marxe de acredores foi do 4% a taxa real do seu préstamo sería do 4% + 3,3% ou 7,3%. Tres meses era común ver as marxes tan baixo como 2% -3%, o que equiparado a un ritmo efectiva no s 6% ".
Un último pensamento, se ten recentemente foi rexeitado, é a súa vantaxe para descubrir o por que, para que poida preparar mellor a si mesmo e seu valor ao lado da cuestión. Discutir a cuestión en principio, pode non ser un problema coa nova fonte ou poden ter unha forma diferente de tratar con el. Non tente encobri-lo. Subscrición pode descubrir-lo e vai perder o seu tempo e diñeiro.
Aluguer Voltar
Artigos relacionados:
- Refinanciamento hipotecario comercial Hai moitas trampas que poden eliminar ou crear problemas nunha hipoteca comercial refinanciar. Quere ou non a súa situación particular, cualificar, depende de varios factores. Comprender o seu ...
- Commercial Mortgage Rates do Canadá A marxe de que os cambios bancarias eo índice que usan mutuamente dar as taxas de hipoteca comercial. Por exemplo, se un banco principal presupostos (o índice) en adición ...
- Commercial Mortgage Refinance - Será que cualifica? Para determinar se o seu Commercial Mortgage Refinance pode beneficiar, use o formulario para "prescreen" a súa situación. Comprendendo os seus puntos fortes potenciais de préstamos e debilidade lle vai aforrar tempo e garantir ...
- Privadas Mortgage Lenders Comercial - investimentos e desenvolvedores Ligue para Hard Money CrisisWe Liquidez Commercial Mortgage son, de feito, no medio dunha crise de crédito significativo e grave. Préstamos convencionais, como bancos, casas de investimento de Wall Street e compañías de seguros teñen ...
- Préstamos de negocio Commercial Mortgage - Debería fóra da base acredores al introducindo o financiamento comercial competitiva para fins especiais préstamos inmobiliarios comerciais e adiantamentos en diñeiro de empresas están cada vez máis raro. "Pensando Fóra do Banco" significa que non tradicionais (non bancaria) ...
