Il ya de nombreux pièges qui peuvent éliminer ou de créer des problèmes sur un prêt hypothécaire commercial refinancer. Que ce soit ou non votre situation particulière va se qualifier, repose sur plusieurs facteurs. Comprendre votre potentiel forces et les faiblesses des prêts vous permettra d'économiser du temps et de vous assurer que votre meilleure chance de succès commerciaux d'un refinancement. Voici quelques questions et concepts de base à garder à l'esprit concernant votre prêt hypothécaire commercial refinancer.
Refinancement hypothécaire commercial - Propriété
D'abord, combien de temps avez-vous possédé la propriété en question? At-il été moins de 12 mois? Le prêteur va utiliser le prix d'achat majoré des améliorations documentable vous avez mis dans la propriété - et non la valeur estimative. De nombreux emprunteurs sont souvent surpris par cela, et cette règle est de plus en plus répandue que la crise du crédit se poursuit. Il est souvent considéré comme un problème assaisonnement.
Par exemple, si vous avez acheté la propriété en question il ya 9 mois, et mis en baisse de 20%, vous n'aurez pas suffisamment de capitaux propres, même si vous êtes convaincu que vous «volé» la propriété. Les banques vont examiner votre demande de prêt à 80% et la plupart ne considèrent refinance hypothécaires commerciaux au prêt de 75% à la valeur ou moins.
Commercial Mortgage Refinance - Valeur
Connexes ci-dessus, la valeur ou, plus précisément au refinancement hypothécaire commercial, prêt à la valeur devient de plus en plus important. Évidemment, la plupart des banques ont augmenté leurs prêts à des normes de valeur. Par exemple la plupart des banques ne serait pas aller au-delà de 80% -75% sur un prêt hypothécaire commercial refinancer il ya un an. Maintenant 65% - 75% est la norme. Par exemple, si vous avez acheté une propriété il ya 5 ans avec un financement de 85% et maintenant vous ne pouvez obtenir un financement de 70% sur votre refinancer commerciale et la valeur a diminué, vous avez un problème.
En outre, le problème est que les valeurs dynamiques dans l'immobilier commercial sont liés au financement. Par exemple, l' endettement ratio de couverture (qui est une mesure des propriétés / flux de trésorerie d'entreprise) a un impact direct sur le niveau d'endettement qui peut être placé sur la propriété. La plupart des acheteurs, par exemple (sur un achat) ne sont intéressés à mettre en espèces de 20 à 25% dans une propriété que leur acompte. Si elles ont à mettre plus dans la face, juste pour que les flux de trésorerie de propriété, de nombreux acheteurs seront simplement venu à la conclusion de la propriété est trop cher. Ainsi, le vendeur devra baisser le prix pour que les acheteurs d'être intéressés et afin d'obtenir du financement.
Si le propriétaire actuel a un plan d'amortissement de 30 ans, et l'acheteur ne peut trouver que 20 années de financement, il y aura un problème de flux de trésorerie et la seule façon de surmonter cela est de 1. L'acheteur apporte un acompte plus élevé ou 2. Le vendeur réduit le prix. Cette vente sera enregistré auprès de sociétés d'évaluation et ont un impact sur le commercial général des valeurs immobilières dans la ville de propriétés.
Commercial Mortgage Refinance, les termes actuels
Quelles sont vos conditions de prêt hypothécaire actuel? Etes-vous de refinancement parce que vous voulez un tarif inférieur? D'amortissement plus longue ou d'une période et fixe? Vous voulez tirer encaisser? Ou avez-vous un prêt montgolfière? Une des plus grandes questions à se poser est: "quelles sont mes pénalité pour remboursement anticipé?" Cette clause peut tuer votre affaire.
Comptes viennent dans un couple de formes différentes. Certains sont fixes ou en baisse, mais tous sont liés par un pourcentage à la solde de l'emprunt existant pour un certain nombre d'années. Par exemple, un plat de 5%, le remboursement anticipé de 5 ans est commun. Un autre exemple est une baisse de 5%. Signification de 5% la première année, 4% dans les années secondes ... à zéro.
Lock-out sont un autre problème. Ils sont une forme de pénalités de remboursement anticipé, mais sont normalement plus sévères. Par exemple sur un verrou sur trois années que vous devez le prêteur 3 ans d'intérêts si vous étiez à vendre / refinancer la propriété. Qui, souvent, s'ajoute à des centaines de milliers de dollars ou plus en fonction du montant du prêt.
Refinancement hypothécaire commercial, Charteristic propriété
Quel type de propriété commerciale êtes-vous de refinancement? Différents types de bâtiments se grandement des conditions différentes. 75% de la valeur du prêt sur un restaurant refinancer ne financera pas, alors une valeur d'emprunt de 75% supérieure sur un immeuble de bureaux sera.
Si votre entreprise occupe partie de l'espace, quel pourcentage? Est-il plus de 25%? Est-il plus de 50%? Beaucoup de prêteurs considèrent comme une face occupés par leur propriétaire si vous êtes dans plus de 25%. Pratiquement tous les prêteurs considèrent qu'il occupés par leur propriétaire si votre entreprise occupe plus de 51% de l'immeuble objet, qui vous donnera souvent de meilleures conditions.
Malgré la crise du crédit de refinancement hypothécaire commercial est encore viable. Prenez votre temps et travailler avec les professionnels expérimentés pour vous assurer d'obtenir les meilleures conditions possibles.
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