Kaksi yleisempiä syitä Commercial Mortgage laskuun ovat omaisuuden arvo ja tai huoli nettotuloista. Koska pääoman lähteet edelleen kiristää luotonmyöntämisstandardit, lainanottajat tuntea hyppysellinen Ala lainan arvot ja korkeampi velan kattavuus. Liiketoimet, jotka olivat tiukat, mutta toteutettavissa 3-6 kuukautta sitten, ovat monissa tapauksissa yksinkertaisesti ole rahoitettavissa tänään.
Rakennustyypeissä ja tai lainanottajan tilanteita, joita pidetään epätavallinen joutuvat pahempi aikaa pelaamiseen, ja usein suorastaan huomiotta. Itse asiassa on arvioitu, meidän yhteystiedot pankeissa, että jopa 80%: sta jopa 90% kaikista liikekiinteistöjen lainoja pyynnöt ovat väheni perinteiset pankit tätä kirjoitettaessa (1.2.08).
Arvo
Ensinnäkin pankit kiristä "hallitsee" laskemalla lainan arvoa standardeja. Tämä heikentää niiden altistuminen pankit ihmettelevät missä tarkalleen arvot ja tulevat olemaan. On jälleenrahoittaa se ei ollut kovin vaikeaa löytää lainanantajat että menisi 80% lainan arvosta 6 kuukautta sitten. Nyt on vain muutama lainanantajille kansakunta, jotka edelleen tarjoavat niin suuria rajoitettujen viisumien ja he haluavat kompensoida korkeat katteet ja rasvaa ennakkoperintärekisteriin rangaistuksia. Hyvä esimerkki tästä on merkitty hotelleja. 75% LTV on käteistä ulos jälleenrahoittaa olivat yleisiä, olettaen tietenkin, että tilikauden liiketulos tukenut velka vuosi sitten. Tänään taistelu löytää lainanantajat että menee 60-65%.
On olemassa erilaisia tapoja laskea arvo. Esimerkiksi monet kovan rahan lainanantajien käyttää lyhennettyä markkinointi ajan, kuten 3-6 kuukautta toisin kuin normaali 9-12 kuukautta ajan. Näin tekemällä se usein vähentää arvioidusta arvosta 20-30% kiinteistöjen todellisen arvonsa, koska kiinteistö on pääosin arvonmäärityksen on selvitystilan standardia.
Tulo
Toinen tapa pankit vähentävät riskiä lisäämällä velanhoito Kattavuus Ratio luvulla. Tämä suhde laskee liiketoiminnan tai tulojen ominaisuuksien kyky täyttää mahdolliset kiinnitys maksuja. Tyypillisesti suhde 1:1.2, mikä tarkoittaa, että jokaista $ 1.20 Sen nettotulos, ehdotettu asuntolainan maksu voi olla enintään 1 dollari dollari. Joten omistaja on edelleen 0,20 dollari jäljelle, kun kaikki kulut ja Commercial Mortgage on maksettu.
Pankit, jotka ovat konservatiivisia nostaa DSCR on 1:1.25 tai jopa 1:1.35 ominaisuuksista kuten hotelleihin, kotihoitoon tilat, jne. Joskus vaikka pankki tulee enemmän konservatiivinen tämän killan linjaa, mutta tekevät sen vähemmän ilmeinen tapa . Esimerkiksi ne voivat nostaa merkintäsitoumusvastuitaan työpaikka tai johto prosentit siitä 3% 5% (tai jopa 10%), mutta silti sanoa niiden vähimmäis on aggressiivinen 1, 1,2 - joka on periaatteessa harhaanjohtavaa.
Toinen osa, joka on usein viritetty on korvaava varaa. On toimistorakennus on normaalisti 0,20 dollari per neliö jalka esimerkiksi. Nostamalla että on 0,30 dollari polyesterikatkokuitujen se edelleen kuuluu niiden asemaa ja laina että paljon vaikeampi saada.
Marginaali
Toinen asia mikä on erityisen tärkeää tänään leventäminen marginaalit pankit. Siellä tekemässä tätä ulos epävarmuus markkinoilla / riski-ja tai lisätä voittoa. Monissa tapauksissa olemme nähneet pankkien doable marginaalejaan kuin vuosi sitten. Joten jos olet ostoksia varten Commercial Mortgage ja hämmentää Fed alentaa diskonttokorkojen ja vielä hinnat teidän noteerattu lisääntyvät tai pysyvät samalla se johtuu pankin, joka korottaa niiden marginaali / levinnyt.
Esimerkiksi monet kaupalliset kiinnitykset on sidottu 5 vuoden swap, indeksi ei ehkä ole ennen kuullutkaan. Vuodesta 18.01.08 tämä indeksi oli uskomattoman alhainen 3,3% vs. 5,5% noin 18 kuukautta sitten. Joten jos lainanantajat marginaali oli 4% todellinen korko lainaa olisi 4% + 3,3% tai 7,3%. Kolme kuukautta sitten se oli tavallista nähdä marginaalit jopa 2% -3%, joka olisi rinnastettavissa osaksi todellista korkoa vuonna 6% 'S.
Viimeinen ajatus, jos sinulla on hiljattain laskenut, se on eduksi selvittää miksi, jotta voit paremmin valmistautua itsesi ja seuraava lainanantaja on kysymys. Keskustele asiasta varhain, se voi olla ongelma uusien lähteiden tai heillä voi olla erilainen tapa käsitellä sitä. Älä yritä peitellä sitä ylös. Vakuutusliikkeen löytää sen ja tulet tuhlaa aikaa ja rahaa.
Vuokrat Takaisin
Aiheeseen liittyviä artikkeleita:
- Commercial Mortgage Jälleenrahoitus olemassa monia sudenkuoppia, jotka voidaan poistaa tai luoda ongelmia Commercial Mortgage jälleenrahoittaa. Onko sinun tilanne saada, riippuu monista tekijöistä. Ymmärrä ...
- Kaupalliset kiinnelainakorkoja Kanadan marginaali, että pankki muuttaa ja indeksin että ne käyttävät toisiaan antavat kaupallinen asuntolainojen korot. Esimerkiksi jos pankki lainaa pääasiallinen (indeksi) lisäksi ...
- Commercial Mortgage Refinance - Will You jatkoon? Voit selvittää, onko Commercial Mortgage Refinance ovat oikeutettuja, käytä alla "prescreen" tilanteesi. Ymmärtäminen mahdolliset lainat vahvuudet ja heikkoudet säästää aikaa ja varmistaa ...
- Yksityisten kaupallisten kiinnelainanantajien - sijoittajat ja kehittäjät Käänny kovan rahan Commercial Mortgage Maksuvalmius CrisisWe ovat todellakin keskellä merkittävä ja vakava luottokriisi. Perinteiset luotonantajat, kuten pankit, Wall Street investointi taloja ja vakuutusyhtiöt ovat ...
- Commercial Mortgage yrityslainojen - Think Outside Bank Al lainanantajia tarjota kilpailukykyisiä kaupallista rahoitusta erikoiskäyttöön liikekiinteistöjen lainoja ja liiketoiminnan käteisennakkopalveluja ovat yhä harvinaisia. "Ajattelun ulkopuolella pankki" tarkoittaa, että ei-perinteisiä (ei-pankki) ...
