Seal on palju lõkse, mida saab kõrvaldada või tekitada probleeme kaubanduslikul hüpoteegi refinantseerida. Kas teie konkreetsele olukorrale kvalifitseeruvad, sõltub mitmest tegurist. Mõista oma potentsiaali laenude tugevused ja nõrkused säästab aega ja tagada oma parim võimalus kaubandusliku edukuse refinantseerida. Allpool on mõned peamised küsimused ja kontseptsioone, mida meeles pidada seoses oma äri hüpoteegi refinantseerida.
Commercial Mortgage refinantseerimine - Omandiõigus
Esiteks, kui kaua on teil omandis kohaldatakse vara? Kas see on vähem kui 12 kuud? Laenuandja kasutab ostuhind pluss kõik documentable parandusi olete pannakse vara - mitte hinnatud väärtus. Paljud laenuvõtjad on sageli üllatunud sellest, ja see reegel on üha rohkem ja rohkem levinud kui krediidi kriis jätkub. See on sageli viidatud kui maitsestamise küsimus.
Näiteks, kui sa ostsid kohaldatakse vara 9 kuud tagasi, ja pane alla 20%, siis ei ole piisavalt omakapitali, isegi kui sa oled veendunud, te "varastas" kinnisvara. Pangad pilk oma laenu taotleda 80% ja enamik alles kaalub kaubik hüpoteegi refinances 75% laenu väärtusest või vähem.
Commercial Mortgage Refinance - Väärtus
Seotud eespool, väärtust, täpsemalt kaubik hüpoteegi refinantseerimine laenu väärtus on muutumas üha olulisemaks. Ilmselt kõige pangad on suurendanud oma laenu väärtuse standarditele. Näiteks enamik panku ei läheks üle 80% -75% kaubanduslikul hüpoteegi refinantseerida aasta tagasi. Nüüd 65% - 75% on norm. Näiteks, kui olete ostnud kinnisvara 5 aastat tagasi 85% rahastamise ja nüüd saab ainult saada 70% rahastamise oma ärilises refinantseerida ja väärtus on vähenenud, sul on probleem.
Lisaks on probleem dünaamiline, et ärikinnisvara väärtused on seotud rahastamisega. Näiteks võlg katvuse määr (mis on meetme omadused / ettevõtete rahavood) on otsene mõju võlataseme, mida saab asetada varale. Enamik ostjaid näiteks (mis käsitleb ostu) on huvitatud ainult panna 20 -25% sularaha vara oma sissemakse. Kui nad on panna rohkem arvesse tegeleda, lihtsalt nii vara rahavoogude paljud ostjad lihtsalt jõudnud järeldusele kinnisvara ülehinnatud. Nii et müüja peab tilk hinnaga, et ostjad olla huvitatud ja selleks, et saada rahastamist.
Kui praegune omanik on 30-aastane amortisatsioonikava, ja ostja saab leida 20 aasta rahastamiskava, tekib rahavoogude küsimus ja aitab üle saada vaid see on 1.. Ostja toob suurema sissemakse või 2. Müüja vähendab hinda. See müük toimub registreeritud hindamise ettevõtted ja mõjutab üldist kommertskinnisvaraga väärtusi omadused linn.
Commercial Mortgage Refinance, Current tingimused
Millised on teie praegune hüpoteegi osas? Kas sa refinantseerimine sest sa tahad aeglasemalt? Pikemad kulum ja või fikseeritud perioodi jooksul? Tahad pull raha välja? Või on teil ballooning laenu? Üks suurimaid küsimusi küsida on, "Mis on minu ettemaksu karistust?" See klausel võib tappa teie asi.
Ettemaksed tulevad paar eri vormides. Mõned on fikseeritud või vähenev, kuid kõik on omavahel seotud osa olemasoleva laenu jääk teatud summa aastat. Näiteks 5% korter, 5 aasta ettemaks on tavaline. Teine näide on 5% väheneb. Tähendus 5% esimesel aastal, 4% teises aastat ... nullini.
Töösulg on teine asi. Nad on vormis ettemaksu karistusi, vaid on tavaliselt halvad. Näiteks 3 aasta töösulg sa võlgned laenuandja 3 aastat väärt huvi, kui sa olid müüa / refinantseerida vara. Mis sageli, lisab kuni sadu tuhandeid dollareid või rohkem olenevalt laenusummast.
Commercial Mortgage refinantseerimine Kinnisvara Charteristic
Mis tüüpi kaubandusomandi sa refinantseerimine? Erinevad tüüpi ehitiste kohta saada on väga erinevad tingimused. 75% laenu väärtus restoran refinantseerida ei rahastata, samas 75% laenu ülemine väärtus kontorihoone.
Kui firma võtab mõne ruumi, kui suur osa? Kas see on enam kui 25%? Kas see on enam kui 50%? Paljud laenuandjad kaalub see omanik hõivatud asi, kui oled üle 25%. Peaaegu kõik laenuandjad peavad seda omanik hõivatud kui firma võtab rohkem kui 51% vastavalt hoone, mis on sageli annab teile paremad tingimused.
Vaatamata krediidi kriisi kaubik hüpoteegi refinantseerimine on endiselt elujõuline. Võtke aega ja tööd kogenud professionaali, veendumaks, et saada võimalikult soodsatel tingimustel kättesaadavad.
Müümisel ja üürile Tagasi
