Kaks enam levinud põhjused kaubik hüpoteegi langus on vara väärtus ja või mure puhaskasumit. Kapitali allikatest jätkuvalt pingutada emissiooni korraldamise standardeid, laenuvõtjate kitsikuses olema madalamad laenu väärtuste ja suurem võlg ulatus suhe. Tehingud, mis oli pingeline, kuid sooritatav 3-6 kuud tagasi on paljudel juhtudel lihtsalt ei rahastatavad täna.
Building tüüpi ja või laenuvõtja olukordi, mida peetakse ebatavaline on tekkinud hullem aeg on see, ja sageli lihtsalt tähelepanuta. Tegelikult on hinnatud, meie kontakte pangad, et koguni 80% kuni isegi 90% kommertskinnisvaraga laenude taotlusi on vähenenud traditsiooniliste pankade kui seda kirjalikult (2/1/08).
Väärtus
Esiteks, pangad pingutage "valitseb" alandades laenu väärtuse standarditele. See vähendab nende kokkupuudet pangad kahtlevad kus täpselt väärtusi ja ei kavatse olla. On refinantseerida see ei olnud nii raske leida laenuandjad, et läheks 80% laenu väärtusest 6 kuud tagasi. Nüüd on vaid mõned laenuandjad rahvas, et jätkuvalt pakkuda nii kõrge LTV-ja nad tahavad olla kompenseeritakse kõrged marginaalid ja rasva ettemaksu karistusi. Hea näide selle kohta on lipuga hotellid. 75% LTV on raha välja refinantseerida olid ühised, eeldades muidugi, et neto äritulud toetas võlg aasta tagasi. Täna me vaeva, et leida laenuandjad, mis läheb 60-65%.
On erinevaid mooduseid välja arvutada väärtus samuti. Näiteks paljud kõva raha laenuandjad kasutada lühendatud marketing periood, nagu 3-6 kuud, mitte tavaline 9-12 kuud perioodi jooksul. Seda tehes seda sageli vähendab hinnatud väärtus 20-30% omaduste tegelik väärtus; sest vara on sisuliselt hinnatav on likvideerimisel standard.
Tulu
Teine võimalus pangad vähendada nende risk, suurendades Debt Service Coverage Ratio on. See suhe arvutab firma või tulu omadused võimet täita võimalikke hüpoteegimaksed. Tavaliselt suhe 1:1.2; mis tähendab, et iga $ 1.20 netosissetulek, kavandatud hüpoteegi makse ei tohi ületada $ 1 dollar. Nii, et omanik on veel $ 0,20 jääb üle pärast kõikide kulude ja kaubik hüpoteegi on tasutud.
Pangad on konservatiivsed tõstab DSCR et 1:1.25 või isegi 1:1.35 valdustest, nagu hotellid, keda elu võimalused jne Mõnikord aga pank muutub konservatiivne selle gild liin, kuid teha seda vähem selge, kuidas . Näiteks võivad nad tekitada kindlustusliikidega vabade või juhtimise protsentidega 3% kuni 5% (või koguni 10%), kuid ütlevad, et nende miinimum on agressiivne 1; 1.2 - mis on põhimõtteliselt eksitav.
Teine osa, mis on sageli Tweaked on asendamine reserve. On büroohoone see on tavaliselt $ 0,20 ruutmeetri suu näiteks. Tõstes, et see $ 0,30 polüesterstaapelkiu seda edasi hõlmab nende positsiooni ja muudab laenu, et palju raskem saada.
Varu
Teine küsimus, mis on eriti oluline tänapäeval laiendamine marginaalid pangad. On seda teed välja ebakindlus turu / riski ja või suurema kasumi. Paljudel juhtudel oleme näinud pangad sooritatav oma marginaalidega kui aasta tagasi. Nii et kui te praegu shopping kaubik hüpoteegi ja tekitavad segadust toidetud alandav diskontomäärad ja veel määrad oma noteeritud tõusevad või jäävad samaks, see on tingitud panga suurendades nende piir / levida.
Näiteks paljud kaubandus hüpoteegid on seotud 5 aasta swap, indeks siis võib-olla ei ole kuulnud varem. Alates 1/18/08 see indeks oli uskumatult madal 3,3% vs 5,5% umbes 18 kuud tagasi. Nii et kui laenuandjate margin oli 4% teie tegelik määr sinu laen oleks 4% + 3,3% ehk 7,3%. Kolm kuud tagasi oli tavaline, et näha marginaalid nii madal kui 2% -3%, mis oleks võrreldav saab tõhus määr 6% 's.
Üks viimane mõte, kui te olete hiljuti tagasi lükatud, see on teie eelis, et teada saada miks, nii et saate paremini ette valmistada ennast ja oma järgmise laenuandja probleem. Arutada varakult, ei pruugi see probleem olla uus allikas või nad võivad olla teistmoodi tegelemiseks. Ärge püüdke katta see üles. Emissiooni avastad seda ja sa raiska oma aega ja raha.
Rent Tagasi
