La elección de comprar una propiedad comercial es una gran decisión. Es necesario un alto nivel de inversión y tienen que asegurarse de que usted no hace un error muy costoso. Un número de sitios web ofrecen listados de bienes raíces comerciales de propiedades en venta. Estas listas se actualizan regularmente. Uno puede buscar la lista para tener una idea general de la calidad de las propiedades que están disponibles dentro de un presupuesto dado. Los precios de los bienes raíces comerciales por lo general varían de acuerdo a su ubicación, el tamaño y la calidad de la construcción. Si usted está planeando invertir en bienes raíces comerciales, usted debe buscar en estas listas de estas listas. En cuanto a estas listas requiere un alto grado de habilidad, ya que es importante leer entre líneas para descubrir el verdadero valor de una lista.

Averigua cuántos anuncios comerciales propiedad hay en su área local

Su primer paso debe ser averiguar cuáles son los mejores lugares para comprar propiedades comerciales. Muchas veces usted encontrará que algunas áreas tendrán una alta densidad de bienes raíces comerciales para la venta, tener cuidado de los bolsillos de estos para que no se encuentra la compra de un billete de a bordo de un barco que se hunde. A pesar de que le puede costar más dinero a veces, hacer que su misión de encontrar un área donde las empresas como la suya tiene un historial probado de hacerlo bien.

Una vez que encuentre una propiedad adecuada a partir de un listado de bienes raíces comerciales, realizar una inspección minuciosa antes de comprar bienes raíces comerciales. Si bien usted puede sentir que una inspección exhaustiva no es necesaria, puesto que no van a estar viviendo allí, esto no podría estar más lejos de la verdad, ya que esta es una inspección de locales comerciales es tan prudente examinar a fondo como una propiedad residencial.

¿Está comprando la propiedad comercial en un entorno rural o urbano?

Cuando usted mira a una lista de bienes raíces comerciales, el tipo de desarrollo donde usted está comprando bienes raíces comerciales es muy importante, por ejemplo, si usted está en un entorno rural, entonces se busca características muy diferentes que si se busca un cerámica de pisos y casas en un entorno urbano. Otra cosa a considerar si usted está en un entorno rural es el costo, puede llegar a pagar mucho menos de estar en una zona menos desarrollada, pero si usted está en un distrito más desarrollado, especialmente en una tienda para venta o alquiler dentro de la ciudad centro se puede llegar a pagar una prima.

¿Va a comprar esta propiedad comercial para alquilar?

También es importante tener en cuenta si usted está comprando la propiedad comercial de su empresa para moverse en la realidad, o si se va a alquilar a otra persona. Si su meta es ser dueño de la propiedad comercial para alquilar, entonces no se colgó en que usted quisiera ver en la compra de bienes raíces comerciales, y no saber lo que el mercado lo más amplio posible se busca en una propiedad comercial en renta y adquirir algo que se ajuste a esa descripción.

¿Cuáles son los bienes del inquilino y pasivos?

Es una buena idea para obtener un estado financiero del arrendatario potencial que está ocupando el espacio que usted compra. El estado financiero mostrará una lista de los bienes del inquilino y pasivos. Esto le dará una buena idea de cómo la estabilidad financiera es el inquilino. ¿Quieres un inquilino con dinero en efectivo $ 0 en el banco, con un patrimonio neto negativo, y los problemas de crédito? La respuesta es, por supuesto, no. Una vez más, es sorprendente la cantidad de comerciales de los dueños de propiedades de inversión no lo hace y saber después de que el hecho de que es algo que no debería haber hecho en lo primero. Ahora, todo esto es bastante fácil, siempre y cuando usted hace un buen trabajo de comprobar hacia fuera el inquilino en el primer lugar.

Mientras que en la cara de un listado de inmuebles comerciales pueden parecer sencillo, es importante profundizar y averiguar más antes de firmar en la línea de puntos. No tenga miedo de hacer las preguntas correctas. Sólo cuando se está absolutamente seguro de que todas sus preguntas han sido contestadas a su satisfacción, se debe proceder con la compra.



Profesionales de Bienes Raíces

Mejora la iluminación contribuye a crear un ambiente de trabajo más positivo y centrado en la oficina. Ayuda a mejorar la moral de los empleados, y contribuye al aumento de la productividad que puede ser vital para la prueba de la recesión de una empresa. Por supuesto, muchas empresas pueden sentir que ya no puede ser el mejor momento para invertir en una reforma integral de su sistema de iluminación interior. Para estas empresas, comerciales luces eléctricas empotradas ofrecen una mejora económica para el sistema de iluminación general existente que representa una inversión segura, apuesta en cualquier lugar del mercado y también ayuda a reducir la responsabilidad y mejorar la seguridad en general.

Un cierto número de pie-bujías son necesarios para la visibilidad y movilidad segura dentro de un edificio. Los bolsillos de los niveles de sombra y de luz de baja representan las áreas donde los empleados pueden lesionar o sufren de fatiga visual causada por la falta de luz. Comerciales luces empotradas eléctricas son ideales para mejorar la iluminación en estas áreas y aumentar la visibilidad que los empleados puedan realizar tareas con mayor facilidad y se mueven entre las estaciones cuando sea necesario. Reducir el estrés relacionado con el trabajo físico y reducir al mínimo el riesgo de lesiones ayuda a disminuir la posible responsabilidad de una organización con niveles deficientes de iluminación. Algo tan simple como la instalación de algunos comerciales de las luces eléctricas empotradas potencialmente puede calificar a una empresa para la reducción de las tasas comerciales de seguros de responsabilidad civil, siempre que el contratista que instala las luces empotradas proporcionar a la organización un análisis fotométrico, que detalla la mejora de la calidad de la iluminación interior y muestra en nuevas instalado luz empotrada trabajo accesorios proporcionan una iluminación direccional de nuevo para las tareas importantes en las áreas clave de tráfico y la actividad humana.

Las lámparas empotradas eléctricos también son una fuente ideal de iluminación de acento en interiores comerciales. Las salas de reuniones y vestíbulos son dos lugares muy importantes que toda empresa debe gastar el dinero para poner, literalmente, en la mejor luz posible. Instalaciones eléctricas empotradas en estas habitaciones se puede conectar a reguladores y de control a distancia une que permiten que la luz se establece en los niveles apropiados para diferentes eventos. Los oradores, las presentaciones de ventas, reuniones privadas, e incluso video conferencia se beneficiarán de la iluminación mejorada y flexibilidad comercial producido por luminarias empotradas de luz eléctrica.

Para determinar detalles del accesorio, como carcasas, adornos, y los tipos de lámpara, es necesario cuantificar el suelo y el espacio de cubo vertical, y para aprender tanto como sea posible acerca de las actividades clave esenciales para el funcionamiento del cliente. Esta información puede ser transmitida a nosotros para que podamos procesar estos datos utilizando el software de diseño sofisticado, que genera un amplio análisis fotométrico de espacio del cliente de la oficina interior. Estos detalles de la evaluación fotométricas punto por punto, habitación por habitación desglose de los niveles necesarios de iluminación y lugares óptimos para la colocación del artefacto.

Una vez que estas cosas se han determinado, es mucho más fácil determinar con exactitud cuántos aparatos de iluminación empotrados eléctricos son realmente necesarios, y que cajas, adornos, y los tipos de lámpara que mejor se cumplen los requisitos de la instalación propuesta. Para los techos que no se pueden cortar, debido a las cláusulas de restricción en el contrato de arrendamiento comercial del cliente, adaptación luminarias empotradas de iluminación puede ser el mejor camino a seguir. Las empresas más pequeñas que sienten el dolor de la inversión, incluso en algunas lámparas de techo nuevas pocos pueden estar tranquilos con la promesa de reducir las facturas de energía con dispositivos de bajo voltaje. La original arquitectura de interiores, como techos inclinados también pueden ser alojados con especiales luminarias empotradas de luz eléctrica que son sólo para interiores de este tipo.



Venta y alquiler Volver

En nuestro último artículo hablamos de: los objetivos de arrendamiento, los tipos más comunes de contratos de arrendamiento, lo que hace exigible un contrato de arrendamiento, el flujo de caja, las paradas de gastos, mantenimiento de áreas comunes, así como las ventajas fiscales de las mejoras.

A medida que avanzamos en este artículo, hablaremos de otros tipos de arrendamiento y se familiaricen con la cláusula adicional de alquiler, las estrategias e identificar los términos comunes utilizados en el arrendamiento de locales comerciales.

Arrendamiento de tierra

Un contrato de arrendamiento de tierra se arrienda como para la tierra por sí sola, y es típicamente un contrato de arrendamiento neto a largo plazo. Los arrendamientos de tierra son propiedad de la tierra, donde es retenido por el propietario de la tierra y las mejoras son propiedad del inquilino.

Estos arrendamientos generalmente se encuentran en zonas con una escasez en la tierra muy conveniente, y puede ser tradicional en otras áreas. Tras la finalización del plazo de arrendamiento de un contrato de terreno, propiedad de la tierra y las mejoras vuelve al arrendador / dueño de la propiedad.

Arrendamientos Paso

Arrendamientos Paso permiten los alquileres contratados en arrendamiento a largo plazo para cambiar por cantidades preestablecidas o porcentajes que se producen en fechas predeterminadas. Estas cantidades o porcentajes predeterminados se conoce como escaladas.

Mientras que los pagos de arrendamiento varían con el tiempo y el término del contrato de arrendamiento, los pagos reales se calculan y divulgada antes de la firma del contrato de arrendamiento.

Los tipos más comunes de los costos relacionados con la escalada puede estar relacionado con los impuestos de bienes raíces, seguros, servicios públicos, operaciones y mantenimiento.

Profesionales de bienes raíces que representan el inquilino puede proporcionar información sobre la tendencia histórica en relación con este tipo de escalada de lo que los aumentos se pueden predecir y decisiones informadas puede hacerse antes de la firma del contrato

Arrendamientos indexados

Arrendamientos indexadas son aquellas en las que está vinculado el alquiler contratado a los movimientos de un índice financiero pre-especificado, como el índice de precios al consumidor (IPC). He aquí un ejemplo: Si el índice del año en curso los precios al consumidor se incrementa en un 3 por ciento, entonces el pago de arrendamiento de los próximos años se incrementará en un 3 por ciento.

Cláusulas adicionales de arrendamiento

Varias otras opciones y las cláusulas están diseñados para proteger las necesidades y preocupaciones de los propietarios y los inquilinos y debe ser negociado con cuidado y diligencia.

Opciones de renovación de arrendamiento

Arrendamientos comerciales suelen conceder al inquilino la posibilidad de renovar un contrato de arrendamiento por un período de pre-determinado de tiempo después de la caducidad de la concesión inicial. Sin embargo, la velocidad a la que se puede renovar el contrato de arrendamiento se especifica en el contrato de arrendamiento inicial. Una opción de renovación suele ser de valor, ya que elimina la necesidad de un inquilino una nueva ubicación para el negocio antes de la expiración del actual contrato de arrendamiento. A pesar de que el arrendatario no está obligado a renovar el contrato de arrendamiento, por lo tanto, 'opción' del término, el arrendatario no está obligado por el contrato de arrendamiento para permanecer y podrá decidir que se busque otro lugar para el negocio, si bien el negocio lo requiere o el inquilino así lo desea .

Opciones de expansión y reubicación

Como las empresas crecen, es esencial que el crecimiento de los alquileres comerciales proporcionan un arrendatario el derecho a ocupar espacio adicional en la estructura comercial.

La tarifa de alquiler y el período específico de este espacio deben ser negociados antes de la firma del contrato inicial. A menudo, el propietario se comprometen a dar al inquilino el derecho de tanteo como el espacio disponible en el edificio. Si el espacio contiguo adicional que no se puede proporcionar en un plazo razonable para que el inquilino, el propietario puede estar de acuerdo para reubicar el inquilino en el edificio o centro comercial dentro de un período de tiempo especificado. Estas cláusulas adicionales de arrendamiento debe ser negociado y redactado cuidadosamente.

Impacto financiero de las cláusulas de arrendamiento

Después de una decisión ha sido tomada de arrendar espacios comerciales a un especialista de bienes raíces comerciales pueden dar de alta para preparar un informe financiero que cuantifica los costes del inquilino potencial de arrendamiento y que compara y contrasta los arrendamientos alternativos.

Como se ha indicado anteriormente, las condiciones del arrendamiento finales dependerán de las condiciones actuales del mercado local y las habilidades de negociación de todas las partes involucradas.

Antes de analizar las implicaciones financieras que impone un contrato de alquiler a un inquilino que necesitamos para mejorar nuestro vocabulario para incluir los términos comúnmente utilizados. Estos términos y las definiciones pueden variar de un mercado a otro.

Base (contrato) en alquiler: Este es el objetivo específico, predefinido monto en dólares del contrato de alquiler periódico (pagos mensuales). Las escaladas se basan en esta cantidad.

Renta efectiva total: Esta es la renta básica una vez que se ha ajustado para incluir las concesiones, asignaciones y los gastos que se convertirán en la responsabilidad del arrendatario (tales como los gastos operativos de paso a través).

La tasa total de efectivo: Esto es simplemente la renta efectiva total, dividido por los metros cuadrados.

Promedio de renta efectiva anual: Esta es la renta efectiva total, dividido por el total de años del plazo del arrendamiento.

Promedio de tasa efectiva anual: Este es el promedio de renta efectiva anual dividido por los metros cuadrados.

Análisis de los costos

Ahora que hemos definido algunos términos comunes que son capaces de entender la forma de analizar el impacto financiero y el costo real de un contrato de arrendamiento:

Desde la perspectiva inquilinos

En muchos contratos comerciales, la renta básica no es necesariamente igual a la renta efectiva. Un análisis en profundidad de este incluirá todos los costos para el inquilino, tales como concesiones, subsidios y otros gastos adicionales.

He aquí, pues es una fórmula básica para el cálculo de la renta efectiva de un inquilino:

La base (contrato) alquiler + (Costes adicionales - Las concesiones y / o dietas) = ​​El alquiler total pagado efectiva el cual será pagado por el inquilino.

Desde la perspectiva del dueño

Este mismo análisis se cubre desde la perspectiva del propietario, y también incluirá todos los costos para el propietario:

He aquí, pues es una fórmula básica para el cálculo de la renta efectiva desde la perspectiva del propietario:

Base (contrato) en alquiler - (Por costes netos adicionales - Las concesiones y / o subsidios) = El propietario de la renta total de efectivos como de ingresos.

Estrategias Alternativas

Hemos visto cómo la negociación de un contrato de arrendamiento comercial no sólo puede afectar a los futuros inquilinos y el flujo de dinero en efectivo del propietario, sino también de lo complicado que sea el proceso. Cuando un sitio potencial localizado y analizado correctamente, el sitio puede o no puede cumplir con los requisitos financieros de un posible inquilino.

Con esto en mente, echemos un vistazo a algunas de las estrategias alternativas para el arrendamiento comercial:

Subarriendo

Un subarrendamiento es un contrato de arrendamiento por separado en el que el arrendatario puede ceder la totalidad o parte del derecho de arrendamiento a otro inquilino, manteniendo la responsabilidad por la propiedad y el arrendamiento principal para el propietario.

Sin embargo, hay riesgos para subarrendar el que un propietario no puede estar dispuesto a aceptar. Estos riesgos incluyen:

Re-arrendamiento de riesgo: La longitud de tiempo que se tarda en encontrar un subarrendamiento se desconoce riesgo de tipo de Alquiler:. Puede que sea necesario para subarrendar a un alquiler por debajo del contrato de riesgo inquilino de la calidad:. Puede que no sea posible encontrar una alta calidad . arrendatario plazo de arrendamiento de riesgo:. Un subarrendatario puede querer un contrato de arrendamiento más corto o más largo que el del contrato de arrendamiento de arrendamiento principal riesgo de acuerdo: Un sub-arrendatario lo desea, puede concesiones, asignaciones y otras características que no están previstas en el contrato principal . Inquilino riesgo de mejora: El arrendador sub-podría tener que pagar los costos para construir la sub-arrendatario.

Asignación

La cesión del contrato de arrendamiento es donde todos los derechos de arrendamiento de un inquilino de una propiedad se transfieren a un tercero. En general, esto dará a conocer el inquilino original de la responsabilidad todos y cada uno de los restantes términos del contrato de arrendamiento en el momento de la cesión.

Acuerdo a sus necesidades

Build-to-suit desarrollo como aquellos en los que un propietario se compromete a desarrollar o terminar una propiedad construida con las especificaciones del posible inquilino.

Los costos de las mejoras que puede en parte ser asumida por el inquilino y puede ser en forma de renta efectiva mayor.

Una estrategia de construcción a la medida probablemente implicará un posible inquilino, con una importante capacidad financiera y solvencia fuerte.

Una venta-alquiler

Una venta con arrendamiento es una estrategia en la que un terrateniente compras, construye una estructura de la tierra para su propio uso y, a su vez vende toda la propiedad a un inversionista, y mantiene un contrato de arrendamiento neto a largo plazo.

Muchas empresas utilizan esta estrategia para convertir su capital en bienes raíces a capital de trabajo, donde se espera que puedan generar un mayor retorno de la operación y el flujo de efectivo del negocio.

Resumen

Si bien este artículo, Introducción título adecuado a los arrendamientos comerciales no abarca todos los aspectos de todas las implicaciones comerciales de arrendamiento, es de esperar ha proporcionado los que tienen una comprensión menos de trabajo de los arrendamientos comerciales, el conocimiento y la información necesaria cuando se trata de una entidad de arrendamiento comercial.

Hay muchas maneras de estructurar las transacciones de arrendamiento, las cláusulas y las consecuencias financieras en el arrendamiento de bienes raíces comerciales.

Un punto importante a recordar es que muchas cláusulas de arrendamiento se aplicará a un costo ya sea al inquilino o el propietario.

Los arrendamientos comerciales debe ser revisada cuidadosamente por profesionales capacitados u otras personas plenamente cualificados para negociar y analizar tanto las consecuencias a corto y largo plazo del arrendamiento y las responsabilidades financieras de todas las partes interesadas.

Negociaciones de arrendamiento con cuidado y diligencia y análisis proporcionará tanto a un posible inquilino, así como un dueño de la capacidad de aprovechar y tener éxito en sus esfuerzos individuales.

© Copyright 2008 Jennifer MacKay. Todos los derechos reservados.



Recuperación de la posesión

Hay dos formas de perseguir Alquiler de Equipos Comerciales - ya sea que trate de obtener el préstamo de un prestamista tradicional como un banco comercial o que persiguen los préstamos de los prestamistas no tradicionales. La diferencia es que los prestamistas tradicionales, como un banco le requerirá presentar pruebas de una calificación crediticia muy bueno (aunque excelente) y que tiene antecedentes de ser un buen prestatario (es decir, alguien que paga los préstamos a tiempo.) En sí mismo, esto no es malo ya que la mayoría de los bancos prestamistas son seguras. El problema radica en el hecho de que si usted sigue de arrendamiento de equipo comercial con su banco, en realidad está comiendo lejos en su propia línea de crédito con el banco. Por cada transacción de arrendamiento de equipo comercial que llevarlo a cabo, una parte de su línea de crédito se ha agotado (según lo registrado por el departamento de leasing del banco). Esto es debido a que cualquier transacción que realice con el banco va a ser contados como parte de su deuda en efectivo capacidad o actividades a largo plazo de arrendamiento.

Otro error que muchos propietarios de pequeñas empresas cometen es mezclar sus líneas de crédito personales con sus líneas de crédito del negocio - que no debe ser nunca. A pesar de su puntaje de crédito personal, crédito o historial de crédito se muestran mucho de ti como un préstamo personal del prestatario, que no reflejan adecuadamente la forma de llevar a cabo como un hombre de negocios - por eso, los acreedores bancarios o de otro tipo tendrá que examinar la compañía propio historial de crédito en su lugar.

Lo que también debe tener en cuenta acerca de buscar Arrendamiento de Equipo de comercio es que también se debe examinar a los prestamistas a sí mismos antes de enviar a usted ya su empresa para el escrutinio. Tener en cuenta la actitud del personal hacia usted, y preguntar sobre el nivel de experiencia que el prestamista ha tenido con este tipo de préstamo de negocios. Hay algunos prestamistas que sólo se permiten a las empresas que operan en una industria específica para obtener Alquiler de Equipos Comerciales de ellos mientras que otros prestamistas prestan a casi todas las empresas, siempre que éstas son financieramente solventes.

Sería bueno si usted tenía los contactos entre los propietarios o gerentes de otras compañías de similar tamaño y pedirles referencias a los prestamistas. Estos dueños de pequeñas empresas o gerentes será capaz de darle información privilegiada sobre cómo funcionan estos prestamistas, cómo fueron tratados durante el proceso de procesamiento de préstamos, y la experiencia de los propietarios de pequeñas empresas o gerentes con los pagos en el préstamo Leasing de Equipos Comerciales. Una pregunta crucial para preguntar a sus contactos es: si es necesario, le pediría un préstamo Arrendamiento de Equipo Comercial de la entidad crediticia igual o elegir otro?

Si tienen éxito en conseguir a través de los pasos iniciales de la obtención de un préstamo Leasing de Equipos Comerciales, trate de hacer lo que las opciones de pago están abiertas a usted de que el prestamista preferido. ¿Requieren pagos mensuales fijos solo, o puede tener la opción de arrendamiento de salto (lo que significa que puede dejar de pagar durante los meses de escasez, cuando los ingresos de la compañía son débiles)? Otra opción es un plan de arrendamiento de step-up pago, lo que significa que comenzar a pagar pequeñas cantidades a continuación, pasar a los montos de los pagos más altos de forma incremental. El prestamista también podría tener lo que se conoce como un aplazamiento de 60 días el plan comercial de arrendamiento de equipos que no se puede pedir un pago inicial, pero va a aplazar sus pagos durante dos meses. Su contraparte es el de 90 días del plan comercial de arrendamiento de equipo que se va a aplazar sus pagos durante tres meses, y no necesita cuota inicial.



Profesionales de Bienes Raíces