Tengo un inquilino en común (TIC) de interés en una propiedad com'l .. La propiedad se encuentra actualmente en proceso de venta después de 5 años. Mi pregunta es: ¿Hemos pagado la hipoteca durante los 5 años cerca de 60.000 con los fondos recaudados en concepto de alquiler IMPONIBLE. Ahora, con la venta, voy a recuperar esos fondos. Mi CPA insiste en que esta porción de los ingresos estarán sujetos a impuestos ... Siendo que ya he pagado impuestos sobre esos fondos, no entiendo por qué no puedo obtener los fondos de vuelta libre de impuestos y tienen que utilizar en un intercambio de 1031 ( ps ... Entiendo perfectamente que la hipoteca es una partida del balance, pero todavía pienso que debe recibir los impuestos de $ $ de nuevo libre. Por favor, ayuda ... gracias, Herb
Ingresos pasivos
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3 Comentarios
02 de agosto 2009 a las 18:21
Te estás olvidando de amortización, que se han de deducir cada año. Eso es lo que tendrá que ser recuperado por la venta si usted no hace un cambio. Si la propiedad se vende en un beneficio, que se gravarán como ganancias de capital, pero la depreciación se grava a tasas de ingresos ordinarios que no exceda del 25%.
03 de agosto 2009 a las 12:05 pm
El monto de los pagos adicionales no son el cálculo real de la ganancia. Las ganancias de la venta, menos los gastos como las comisiones de bienes raíces se utilizan. Además tendrá que pagar la cantidad recaptura de la depreciación que se encontraba en exceso de la cantidad permitida.
04 de agosto 2009 a las 3:56 am
El monto de la deuda sobre la propiedad no figura en el impuesto pagado en la venta. El impuesto se calcula sobre la diferencia del precio de venta y la base de la propiedad.
Sin embargo, la cantidad de dinero que usted recibe antes de los impuestos no, por supuesto, dependerá de la deuda sobre la propiedad. Y, $ 60,000 de los ingresos podría ser libre de impuestos para usted.
Ejemplo:
Precio de venta: US $ 200.000
Base: $ 100.000
Balance de la hipoteca: $ 40.000
Ingresos en efectivo: $ 160,000
Ganancia sujeta al impuesto: $ 100.000
Libres de impuestos, devolución de capital: $ 60.000.
Así que tienen un punto que tiene sentido.
Ahora, lo anterior es para una venta, no un intercambio de 1031.
A cambio de 1031 es una situación totalmente diferente, y cuando se recibe dinero en efectivo en este tipo de intercambio, que el efectivo se consideró por primera vez su ganancia, no un retorno de su capital, y es posible que tenga que pagar impuestos sobre eso.
Por lo tanto es posible que desee considerar si quieres vender o hacer el cambio.