Mar
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Cómo determinar el valor de la propiedad comercial
Invertir en bienes raíces comerciales es muy lucrativo si usted es un inversionista inteligente, que tiene un plan de compra de la propiedad desde el principio. Antes de que usted haga un movimiento para iniciar el proceso de compra, es conveniente echar un vistazo a la propiedad de proyectar el valor potencial de su inversión.
No todos los métodos de valoración son creados iguales
Antes de discutir la valoración real de la propiedad comercial, es prudente conocer los diferentes métodos de valoración de bienes raíces. La primera es la valoración del mercado, o método de venta comparación. Residencias suelen ser valoradas por el método de comparación de ventas ya que el valor de una vivienda está directamente relacionada con el precio que un comprador está dispuesto a pagar en comparación con el precio de venta de casas similares.
Otro método es el método de valoración de costes, que es simplemente el valor del suelo más una estimación de lo que un edificio u otras mejoras que costaría reproducir en dólares de hoy.
Y el último método, que se utiliza más ampliamente en la valoración de bienes raíces comerciales y la inversión real, es el método de capitalización de la renta, o el método de tasa de capitalización. El uso de este método, una propiedad comercial valorada por la determinación de la tasa de retorno sobre una inversión, o la tasa de capitalización, dividido por el promedio de ingresos de explotación neto (NOI) para la propiedad. NOI es el ingreso bruto de la propiedad menos los gastos, pero sin incluir la deuda de servicios o pagos de la hipoteca.
Por ejemplo, usted como inversionista encontrar un bonito centro tira al por menor para la venta. El propietario actual se dan detalles de los últimos 12 meses los ingresos de explotación netos, y usted encuentra que el promedio NOI anual es de $ 75.000. La tasa de capitalización de la zona que está buscando es un 10%. Por lo tanto, al dividir 75.000 dólares en un 10%, se puede calcular que 750.000 dólares es una buena estimación del valor de la propiedad.
Dar de alta compinches profesionales para su cartera comercial
Recuerde que este tipo de cálculo rápido es una figura de parque de pelota solamente. Una valoración verdadera y exacta puede ser realizada por un tasador con licencia de bienes raíces comerciales. Además, si se utiliza un agente de hipotecas comerciales para ayudar a financiar una inversión, el corredor puede proporcionar una clara valoración estimada tasa de capitalización debido a que tiene acceso a bases de datos que proporcionan información crítica, tales como las tasas de capitalización precisos en el área de su potencial de inversión, típica las tasas de desocupación y la renta promedio por pie cuadrado para un área.
Tenga en cuenta que el vendedor puede proporcionar los estados financieros y datos que son sobrestimados o exagerados. Por ejemplo, puede indicar ninguna contingencia vacante en sus gastos. O las rentas brutas pueden ser más altos que el promedio de la zona. Es aconsejable analizar cuidadosamente la cuenta de resultados y utilizar la experiencia y el conocimiento de un corredor o tasador para calcular números precisos en el cálculo del potencial de NOI para una propiedad.
Amistad con el PPU para la valoración
Otro tipo de valoración de bienes raíces comerciales es el precio por unidad o PPU. La PPU se puede usar en la propiedad comercial, tales como edificios de apartamentos, donde las vacantes excesivas pueden sesgar los datos financieros y la tasa final de NOI tapa. Al utilizar el método de ventas comparables se mencionó anteriormente, un tasador de bienes raíces comerciales pueden determinar con mayor precisión el valor de un edificio de apartamentos al comparar las ventas recientes de viviendas similares, y la determinación de un precio promedio por unidad. Simplemente multiplicando la PPU por el número de unidades en una inversión potencial puede proporcionar una valoración precisa.
Es útil para un inversionista de bienes raíces comerciales para conocer los métodos de valoración de una propiedad. Al conocer los métodos y el trabajo con un equipo de expertos, un inversor inteligente puede determinar si una propiedad comercial será una inversión rentable.
Recuperación de la posesión
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