Hay muchas trampas que se pueden eliminar o crear problemas en el refinanciamiento de hipotecas comerciales. Sea o no su situación particular se clasificarán, depende de varios factores. La comprensión de sus fortalezas y debilidades potenciales préstamos le ahorrará tiempo y asegurarse de que su mejor posibilidad de una refinanciación comercial de éxito. A continuación se presentan algunas preguntas y conceptos básicos a tener en cuenta con respecto a su hipoteca comercial refinanciar.
Refinanciación Hipotecaria Comercial - Propiedad
En primer lugar, ¿cuánto tiempo usted era dueño de la propiedad en cuestión? ¿Ha sido menos de 12 meses? El prestamista usará el precio de compra más mejoras documentable que has puesto en la propiedad - no el valor de tasación. Muchos prestatarios se sorprenden por esto, y esta regla es cada vez más frecuentes a medida que la crisis crediticia continúa. Se refiere a menudo como un problema de condimento.
Por ejemplo, si usted compró la propiedad en cuestión hace 9 meses, y dejó un 20%, no tienen capital suficiente, incluso si usted está convencido de que "robó" la propiedad. Los bancos se verá en su solicitud de préstamo al 80% y la mayoría sólo se considerarán refinanciamientos hipotecarios comerciales en un 75% préstamo a valor o menos.
Refinanciación de hipotecas comerciales - Valor
En relación con lo anterior, el valor o, más concretamente a la refinanciación de hipotecas comerciales, préstamos de valores se está convirtiendo cada vez más importante. Es evidente que la mayoría de los bancos han aumentado sus préstamos a las normas de valor. Por ejemplo la mayoría de los bancos no van más allá de 80% -75% de refinanciar una hipoteca comercial hace un año. Ahora el 65% - 75% es la norma. Por ejemplo, si usted compró una propiedad de 5 años con 85% de la financiación y ahora sólo se puede obtener el 70% de financiación en su refinanciación comercial y el valor ha disminuido, usted tiene un problema.
Además, el problema es dinámico en el que los valores de bienes raíces comerciales están vinculados a la financiación. Por ejemplo, la deuda ratio de cobertura (que es una medida de las propiedades / flujo de caja empresarial) tiene un impacto directo en el nivel de deuda que puede ser colocado en la propiedad. La mayoría de los compradores, por ejemplo (en una compra) sólo están interesados en poner entre 20 y 25% en efectivo en una propiedad como pago inicial. Si tienen que poner más en la oferta, sólo para los flujos de efectivo de propiedad, muchos compradores simplemente se llega a la conclusión es demasiado caro de la propiedad. Por lo que el vendedor tendrá que bajar el precio para que los compradores se interesen y con el fin de obtener financiación.
Si el propietario actual tiene un plan de amortización de 30 años, y el comprador sólo puede encontrar financiación 20 años, habrá un problema de flujo de efectivo y la única manera de superar esto es a 1. El comprador hace un pago inicial más alto o 2. El vendedor se reduce el precio. Esta venta se registrará con sociedades de tasación y tener un impacto en la general de los valores de bienes raíces comerciales en la ciudad de propiedades.
Refinanciar la hipoteca comercial términos actuales
¿Cuáles son los términos de la hipoteca actual? ¿Está usted de refinanciación porque quiere una tasa más baja? Ya la amortización y período o fijo? Quiere sacar dinero en efectivo? ¿O usted tiene un préstamo en globo? Una de las mayores preguntas que debe hacerse es, "¿cuáles son mis multa por pago anticipado?" Esta cláusula puede matar a su reparto.
Prepagos vienen en un par de formas diferentes. Algunos son fijos o disminuyendo, pero todos están unidos en un porcentaje que el saldo del préstamo existente para una cierta cantidad de años. Por ejemplo, un 5% plana, pago anticipado de 5 años es común. Otro ejemplo es la disminución de un 5%. Es decir un 5% en el primer año, un 4% en el segundo ... hasta llegar a cero.
Bloqueos son otra cuestión. Son una forma de multas por pago anticipado, pero normalmente son más duras. Por ejemplo, en un bloqueo de tres años a usted le debe al prestamista tres años por valor de interés si usted fuera a vender / refinanciar la propiedad. Que a menudo, se suma a cientos de miles de dólares o más, dependiendo de la cantidad del préstamo.
Refinanciación de hipotecas comerciales, Propiedad Charteristic
¿Qué tipo de propiedad comercial se le refinanciamiento? Diferentes tipos de construcción de llegar muy diferentes términos. 75% del préstamo a valor en un restaurante de refinanciación no va a financiar, mientras que un valor superior al 75% del préstamo en un edificio de oficinas será.
Si su empresa ocupa parte del espacio, ¿qué porcentaje? Es que más del 25%? Es que más del 50%? Muchos prestamistas consideran que es un acuerdo ocupadas por sus propietarios si se encuentra en más del 25%. Casi todos los prestamistas consideran ocupadas por sus propietarios si su empresa ocupa más del 51% del edificio en cuestión, que a menudo te dará mejores condiciones.
A pesar de la crisis del crédito de refinanciación de hipotecas comerciales sigue siendo viable. Tómese su tiempo y trabajar con profesionales con experiencia para asegurarse de obtener las mejores condiciones posibles.
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