Im letzten Artikel betrachteten wir ein paar der Dinge, die Sie vor, dass Leasing erstes Büro oder Schaufenster für Ihr Unternehmen in Betracht ziehen sollten. Zur Erinnerung, sollten Sie nicht nur den alten Standard "location, location, location", sondern auch prüfen, Dinge wie ausreichend Parkplätze, die Zahl der Mitarbeiter, die arbeiten vor Ort und wird das zukünftige Wachstum Projektionen. Ich betonte, dass es wichtig sei, nicht in dem Moment erwischt. Sie sollten sich Zeit nehmen, um zu finden den Raum am besten für Ihr Unternehmen für die Langstrecke geeignet, nicht nur für heute.
Diese Woche besprechen wir die wichtigsten Aspekt des Prozesses: die Unterzeichnung eines gewerblichen Mietvertrags (insert dramatische Musik hier). Einer der größten Fehler, viele Unternehmer machen, wenn Leasing Gewerbeflächen liest nicht den Mietvertrag. Vergessen Sie das Kleingedruckte zu lesen. Wenn es um einen Mietvertrag kommt seine ALL Kleingedruckte.
Sie glauben mir nicht? Lassen Sie mich Ihnen sagen, die wahre Geschichte von meinem Freund, Homer, dessen Namen ich geändert, um die Unwissenden zu schützen. Homer unterzeichnete einen 2 Jahre Mietvertrag für eine Reihe von Büros für sein Geschäft. Als Inhaber des Unternehmens unterzeichnet Homer auf der gepunkteten Linie und einigten sich persönlich Sicherheit für die Zahlung der Miete und diese zu befolgen. Homer zog und es war business as usual bis zum Ende der zweijährigen Vertragslaufzeit näherte. Es war dann, dass Homer entdeckt, dass nicht die Miete zu lesen war wird ein sehr teurer Fehler erweisen.
Gegen Ende der 2 Jahre Mietdauer Homer beschlossen, zu verlegen, aber wenn er dem Vermieter gab, was er dachte, war die übliche 30 Tage Kündigungsfrist, entdeckte er, dass der Mietvertrag war automatisch für weitere zwei Jahre an der 60 Tage Kündigungsfrist Punkt erneuert. Mit anderen Worten, hat Homer nicht bewusst, dass der Mietvertrag mindestens 60 Tage im Voraus, damit der Vermieter wissen, dass der Mietvertrag nicht verlängert werde benötigt. Weil Homer nicht wusste, dass er verpflichtet war, geben mindestens 60 Tage vor seiner Absicht, zu räumen, den Mietvertrag automatisch um weitere zwei Jahre verlängert. Und es war nicht eine verflixte Sache Homer könnte dagegen zu tun, sondern umgreifen und Slap sich in der Rückseite des Kopfes für nicht die Zeit nehmen, den Mietvertrag zu lesen.
Was war der Vermieter die Stellung, wenn Homer darauf hingewiesen, dass er nicht gelesen hatte den Mietvertrag und damit war nicht bewusst, der 60 Tage Kündigungsfrist? Der Wirt, während Sympathisanten Homers Schicksal, ließ sich nicht beirren und erzählte Homer, dass er hätte den Mietvertrag, so dass, auch wenn Homer zog aus als geplant, war er noch auf den Haken für die Zahlung der Miete für zwei weitere Jahre bedeutete Ehre .
Bedeutet die Tatsache, dass der Vermieter den Mietvertrag zu erzwingen, anstatt lassen Homer aus dem Schneider machen ihn zu einem bösen Mann wählte? Überhaupt nicht. Vom Vermieter Sicht, hatte er keine andere Wahl, als die Bedingungen auf, den Mietvertrag zu erzwingen. Er hatte einen unterschriebenen Vertrag, die ihm sagte, sein Platz war, für die nächsten zwei Jahre gemietet werden. Er hatte nicht auf dem Platz plötzlich leer geplant. Als Vermieter mit nicht vermietete Raum ist wie ein Geschäft mit nicht zahlenden Kunden. Der leere Raum bedeutet, dass keine Einnahmen aus Mieten, die kein Geld für die Hypothek Zahlung zahlen bedeutet. Wie das alte Sprichwort sagt: "Es ist nur Geschäft ..."
Klar, kann jeder Vermieter mit Herz fühle mich schlecht, dass Homer nichts von der auto-Verlängerungsklausel war, aber nicht so schlimm, dass sie bereit sind, ihre eigene finanzielle Wohlergehen, indem er Homers Raum sitzen frei gefährdet sind. Unter dem Strich ist dies: ob Homer den Mietvertrag lesen oder nicht, ist irrelevant. Homer den Mietvertrag, damit Sie ihr zustimmen, und deshalb muss er halten sein Teil der Abmachung, Punkt.
Ab diesem Moment ist Homer Umzug seines Unternehmens trotz der nicht in der Lage, sich aus seinem alten Mietvertrag, und er wird auch weiterhin die Zahlung der Anzahlung auf den frei gewordenen Raum für die verbleibenden 2 Jahre Laufzeit des Leasingvertrags bzw. bis er untervermieten den Raum . Selbst dann Homer ist noch nicht vollständig aus der Verantwortung entlassen, weil er immer noch als die rechtlichen Mieter, es sei denn seine sublessor stimmt einer neuen Mietvertrag mit dem Vermieter zu unterzeichnen. Hoffentlich wird er nur noch jemand anderes macht die Leasingzahlungen.
Auch hier ist die Moral dieser Geschichte Die Lease READ. Oder noch besser, einen Anwalt zu lesen es für Sie. Ich habe über die Jahre gelernt, niemals unterzeichnen ein juristisches Dokument jeglicher Art, ohne dass mein Anwalt überprüfen, vor allem wenn das Dokument umfasst Geld und mein erstes Kind geboren.
Hier sind ein paar andere Punkte vor der Unterzeichnung eines gewerblichen Mietvertrags nachzudenken.
Wie wird die Leasingrate berechnet? Die grundlegende Gleichung zur Berechnung einer Leasingrate nimmt die Zahl der Quadratmeter mal die Kosten pro Quadratmeter, dann amortisiert sich über einen 12 Monate erstrecken. Zum Beispiel, wenn Ihnen 1.000 Quadratmeter und die Kosten pro Quadratmeter beträgt $ 12, würde die jährliche Leasingrate 12.000 $ werden. Geteilt durch 12 Monate die monatliche Leasingrate würde $ 1.000 sein. Auch dies ist eine vereinfachte Szenario. Heutzutage haben die meisten kommerziellen Verträge beinhalten zusätzliche Faktoren, die den Endpreis beeinflussen, wie Mieterhöhungen, Betriebskosten Eskalationen, gemeinsamen Raum Gebühren usw.
Wer zahlt für was? Es ist wichtig, dass Sie genau verstehen, was Sie bezahlen. Sind Sie verantwortlich für jegliche andere Kosten als die Miete? Sie sind verantwortlich für die Zahlung Ihrer eigenen Dienstprogramme, zum Beispiel? Müssen Sie für Parkmöglichkeiten oder Hausmeister-Service bezahlen? Wer übernimmt die Wartung und Reparatur?
Gibt es eine Eskalation Klausel? Es ist typisch, dass der Mietvertrag enthalten, was als eine Eskalation Klausel, dass der Vermieter auf erhöhte Gebäude Betriebskosten an die Mieter übergeben können bekannt. Wenn Sie Ihren Mietvertrag enthält eine solche Klausel, sollten Sie für eine Obergrenze für die Höhe der Leasingrate über einen bestimmten Zeitraum ansteigen kann fragen. Und wenn die Eskalation Klausel wird immer durch den Vermieter sind Sie gut in Ihren Rechten für eine aufgeschlüsselte Abrechnung der Kosten, die als Ursache für Ihre Erhöhung in der Miete berücksichtigt fragen aktiviert.
Was Mietsteigerungen könnte es geben? Ein sehr wichtiger Faktor zu wissen, ist dies: wenn Sie die Lease erneuern, wie viel kann der Vermieter gehen auf die Miete? Es wird erwartet, dass die Mieten steigen wird, da Eigenschaftswerte zu erhöhen. Wenn Ihr Vermieter kann den Raum für mehr, als Sie vor einem Jahr zahlen vereinbarte Miete, so ist er innerhalb seiner Rechte für die Erhöhung fragen. Allerdings wäre es ein Alptraum sein, wenn die Miete plötzlich verdoppelt Nacht. Verhandeln der Anstieg, bevor Sie den Mietvertrag unterzeichnen. Die meisten Mieterhöhungen sind prozentual berechnet, nicht durch Flatrates.
Verlängerungen und Kündigungen. Die meisten Mietverträge verlangen, dass Sie ein Minimum von 60 Tagen kündigen, wenn Sie den Mietvertrag zu kündigen und die Räumung der Immobilie beabsichtigen. Als Homer gelernt, viele Mietverträge verlängern sich automatisch auch für eine weitere Amtszeit, es sei denn Sie feststellen, innerhalb von 60 Tage vor Ablauf geben. Wissen, wann Ihr Mietvertrag ausläuft und die erforderliche Zeit zu kündigen.
Ist eine persönliche Bürgschaft erforderlich? Was passiert, wenn Ihr Unternehmen geht nach Süden und kann nicht mehr leisten, um die Leasingverpflichtungen zu machen? Sind Sie dann verantwortlich für die Zahlung der Miete aus der eigenen Tasche? Wahrscheinlich schon. Die meisten Vermieter bestehen auf einer persönlichen Bürgschaft des Eigentümers oder eines Offiziers des Unternehmens. Dies bedeutet, dass selbst wenn Sie aus dem Geschäft gehen Sie noch persönlich an den Haken für den Rest des Mietverhältnisses.
Schließlich klären alle Punkte. Sie sollten auf jeden Punkt im Mietvertrag klar. Und wenn Sie es nicht sind, zur Klärung zu bitten. Genau das, was Raum bist du Leasing? Wer ist verantwortlich für Reparaturen? Was den öffentlichen Bereichen haben Sie Zugang zu? Wer ist verantwortlich für die Pflege der kleinen Dinge, wie halten die gemeinsame Toiletten mit Seife, Handtücher, und am wichtigsten, WC-Papier bestückt.
Ein kleines Detail zu betrachten nun, nicht aber, wenn Sie plötzlich ohne eine solche Annehmlichkeiten zur falschen Zeit.
Verkaufen und vermieten Zurück
In Verbindung stehende Artikel:
- Wenn es zu einem Office-Lease kommt, ist es ALL Fine Print Letzte Woche haben wir ein paar der Dinge, die Sie vor, dass Leasing erstes Büro oder Schaufenster für Ihr Unternehmen in Betracht ziehen sollten aussah. Zur Erinnerung, sollten Sie nicht nur ...
- Gewerbliche Mietverträge, kann ich davon? Ich habe einen Pachtvertrag auf einem Verkaufsflächen es ist ein 10 Jahre Mietvertrag mit ca. 8 und ein halbes Jahr zu laufen, Kündigungsklausel nach 5 Jahren ....
- Brauchen wir, um dem Vermieter jeden Hinweis auf eines gewerblichen Mietvertrags? Unser Mietvertrag ist zum 31. Dezember dieses Jahres und wir freuen uns über den Kauf eines Hauses, um für das Unternehmen stattdessen zu erneuern dieses Mietvertrags zu denken. Ich habe ...
- Achten Sie besonders auf den Pachtvertrag Dollars & SenseBy Denice Gierach Wie in den Naperville Sun veröffentlicht - 16. September 2007In die Aufregung der Bildung eines neuen Unternehmens, ob eine Person ist der Kauf eines Franchise-...
- Auf einem kommerziellen Leasing ist, wenn der Vermieter befreit Sie aus dem Mietvertrag die Kaution zurück? Ich verkaufte mein Geschäft und die neuen Mieter übernommen. Ich war nie in Verzug zu mieten. Der neue Mieter nur unterzeichnet einen Mietvertrag und ihre erste Zahlung ...
