Jeg ejer en lejer-in-common (TIC) interesse i en com'l ejendom .. Ejendommen er i øjeblikket i færd med at blive solgt efter 5 år. Mit spørgsmål er: Vi har betalt ned pant i de 5 år omkring 60.000 med midler indsamlet som skattepligtig leje. Nu med salg, vil jeg genvinde disse midler. Min CPA insisterer på, at denne del af provenuet vil være afgiftspligtige ... At jeg allerede har betalt skat af disse midler, kan jeg ikke forstå, hvorfor jeg ikke kan få dem fond tilbage skattefri, og er nødt til at bruge dem i en 1031 Exchange ( ps ... Jeg forstår fuldt ud, at realkreditlån er en balancepost, men jeg synes stadig jeg skulle få de $ $ tilbage tax free. Please help ... tak, Herb
Passiv Indkomst
3 Kommentarer
2 August 2009 kl 18:21
Du glemmer afskrivninger, som du har fået fradrag hvert år. Det er, hvad der skal inddrives, når salget, hvis du ikke gør en udveksling. Hvis ejendommen sælger til et overskud, som vil blive beskattet som kursgevinst, men afskrivninger beskattes med almindelig indkomst satser ikke må overstige 25%.
August 3, 2009 kl 12:05
Mængden af ekstra betalinger er ikke de sande beregningen af gevinsten. Resultatet af sælger, er minus udgifter som fast ejendom provisioner brugt. Derudover vil du nødt til at betale generobre størrelsen af de afskrivninger, der var på over det tilladte.
4 august 2009 kl 03:56
Mængden af gæld på ejendommen ikke er opført i den betalte skat på salget. Skat er regnet på forskellen mellem salgsprisen og grundlaget for ejendommen.
Men mængden af kontanter, du modtager før skat er naturligvis afhænge af gæld på ejendommen. Og, kunne $ 60,000 af provenuet være skattefri for dig.
Eksempel:
Salgspris: $ 200.000
Grundlag: $ 100.000
Balance of Mortgage: $ 40,000
Kontante provenu: $ 160000
Gevinst beskattes: $ 100.000
Tax-free forrentning af kapital: $ 60.000.
Så du har et punkt, der giver mening.
Nu, ovenstående er for et salg, ikke en 1031 udveksling.
En 1031 udveksling er en helt anden situation, og når du modtager kontanter i en sådan udveksling, er, at kontanter først overvejet din gevinst, ikke et afkast på din kapital, og du kan komme til at betale skat af det.
Så skal du måske overveje, om du ønsker at sælge ud eller gøre udvekslingen.