Der er mange faldgruber, der kan eliminere eller skabe problemer på et kommercielt pant refinansiere. Hvorvidt netop din situation vil kvalificere sig, afhænger af flere faktorer. Forstå dit potentiale lån styrker og svagheder vil spare dig tid og sikre din bedste chance for en vellykket kommerciel refinansiering. Nedenfor er nogle grundlæggende spørgsmål og begreber til at holde sig for øje med hensyn til dine kommercielle pant refinansiere.
Commercial Mortgage refinansiering - Ejerskab
Først, hvor længe har du ejet emnet ejendom? Har det været mindre end 12 måneder? Långiver vil anvende købsprisen plus alle dokumenterbare forbedringer, du har lagt ind på ejendomsmarkedet - ikke den anslåede værdi. Mange låntagere er ofte overrasket over dette, og denne regel bliver mere og mere udbredt som kreditkrisen fortsætter. Det er ofte omtalt som et krydderi spørgsmål.
For eksempel, hvis du har købt emnet ejendom 9 måneder siden, og satte 20% vil du ikke have tilstrækkelig egenkapital, selvom du er overbevist om du "stjal" ejendommen. Bankerne vil se på dit lån anmodning ved 80% og de fleste vil kun overveje kommercielle pant refinansierer på 75% lån til værdi eller mindre.
Commercial Mortgage refinansiere - Value
Relateret til ovenstående, værdi eller mere specifikt til kommercielle pant refinansiering, er lån til værdi bliver mere og mere vigtigt. Naturligvis de fleste banker har øget deres lån til værdi standarder. For eksempel de fleste banker ikke ville gå ud over 80% -75% på et kommercielt pant refinansiere et år siden. Nu 65% - 75% er normen. For eksempel hvis du har købt en ejendom 5 år siden med 85% finansiering, og nu kan du kun få 70% finansiering på din kommercielle refinansiere og værdien er faldet, har du et problem.
Desuden er problemet dynamik i erhvervsejendomme værdier er bundet til finansiering. For eksempel gælden dækningsgraden (som er et mål for de egenskaber / business cash flow) har en direkte indvirkning på størrelsen af gælden, som kan placeres på ejendommen. De fleste købere til eksempel (på et køb) er kun interesseret i at sætte 20 -25% kontanter i en ejendom som deres udbetaling. Hvis de er nødt til at lægge mere i den aftale, bare så ejendommen pengestrømme, vil mange købere lige kommet til den konklusion, at ejendommen er prissat. Så sælger bliver nødt til at droppe pris for, at købere at være interesseret, og for at få finansiering.
Hvis den nuværende ejer har en 30-årig amortiseringsplan, og køberen kan kun finde 20 år finansiering, vil der være en cash flow problem, og den eneste måde at overvinde dette på er ved 1. Køber bringer i en højere udbetaling eller 2. Sælgeren reducerer prisen. Dette salg vil blive registreret hos vurdering virksomheder og har en indvirkning på den generelle erhvervsejendomme værdier i ejendomme byen.
Commercial Mortgage refinansiere, Current vilkår
Hvad er dit nuværende realkreditlån vilkår? Er du refinansiering, fordi du vil have en lavere sats? Længere amortisering og eller faste periode? Ønsker du at trække penge ud? Eller har du en ballooning lån? En af de største spørgsmål at stille dig selv er, "hvad er min forudbetaling straf?" Denne klausul kan dræbe din aftale.
Forudbetalinger kommer i et par forskellige former. Nogle er fast eller faldende, men alle er bundet af en procentsats på eksisterende lån balance for en vis mængde år. For eksempel en 5% flad, 5 år forudbetaling er fælles. Et andet eksempel er en 5% faldende. Betydning 5% i det første år, 4% i andet år ... ned til nul.
Lockout er et andet spørgsmål. De er en form for forudbetaling sanktioner, men er normalt hårdere. For eksempel på en 3-årig lock-out du ville skylder långiver 3 år en værdi af interesse, hvis du skulle sælge / refinansiere ejendommen. Hvilket ofte løber op i hundredtusindvis af dollars eller mere afhængigt af lånebeløbet.
Commercial Mortgage refinansiering, Ejendom Charteristic
Hvilken type af erhvervsejendomme er du refinansiering? Forskellige bygningstyper får af vidt forskellige vilkår. 75% lån til værdi på en restaurant refinansiere vil ikke finansiere, mens et 75% lån øverste værdi på en kontorbygning vil.
Hvis din virksomhed indtager nogle af de rum, hvor stor en procentdel? Er det mere end 25%? Er det mere end 50%? Mange långivere vil overveje det en ejer besat deal, hvis du er i mere end 25%. Stort set alle långivere betragter det som ejer besat, hvis din virksomhed indtager mere end 51% af emnet bygningen, som ofte vil give dig bedre vilkår.
På trods af kreditkrisen kommercielle pant refinansiering stadig er levedygtig. Tag din tid og arbejde med erfarne professionelle til at sikre, at du får de bedste vilkår til rådighed.
Sælg og leje Tilbage
