De 90 er var et gyldent årti for lejere og beboerrepræsentanter. Etablering af indflydelse over din udlejer var let, fordi Office stillinger stadig var stigende, og godsejerne var under det indtryk, at hvis de ikke gjorde en aftale i dag, vil markedet fortsætte med at erodere. Som følge heraf blev udlejere ekstremt aggressive tilbyder store incitament pakker, der er fastsat penge til fitouts, og kæmpe husleje fri perioder. Kort sagt, var at få en udlejer til at forhandle en eksisterende lejekontrakter ikke en vanskelig opgave.
Men i de sidste par år på markedet er begyndt at ændre sig med støt faldende ledige stillinger. Forhandlinger og hvordan en lejer bør gribe deres udlejer er blevet tvunget til at skifte også. Der er to hovedårsager til ændring:
1) På grund af mindre lejemål incitamenter, har lejemålet antagelser faldet dramatisk. Lejere forsøger at genforhandle en lejeaftale med flere år tilbage på de eksisterende forpligtelser, der tabte den gearing, der eksisterede i 90'erne, da de kunne true med at rejse til en anden bygning, hvis udlejeren ikke omstrukturere sin lejekontrakt.
2) Effektiv lejesatser (overskuddet en udlejer gør efter fraregning alle omkostningerne ved sin koncession pakke) er stigende. Mange udlejere vil hellere vente på, hvad de forventer at være et mere gunstigt marked for ejerskab end at omstrukturere et eksisterende lejemål i dag.
Selv om de ovennævnte punkter har ændret ansigt i forhandlingerne, er det stadig en lejere marked, og der er ingen grund til lejere blot at acceptere markedsrenter og derover. Efterhånden som markedet har ændret sig, må forhandlingstaktik ændres også.
Her er nogle råd, når du ønsker at genforhandle din eksisterende lejemål:
1. Kend din udlejer. Som lejer er det bydende nødvendigt, at du kender målene for din udlejere. Er ejeren en passiv indehaver af lokalerne og derfor mindre tilbøjelige til at give store incitamenter?
2. Være fleksible. Sommetider udlejere er ikke imod at genforhandle en aftale, de simpelthen ikke kan lide struktur og form af den aftale på hånden. Så være fleksibel, så handlen er attraktiv for begge parter.
3. Geografisk udvide din horisont. Nogle sub markeder kan være stram (dvs. Sydney en karakter plads), mens North Shore kan have kapacitet til at håndtere store plads takers konkurrencedygtige. Smart lejere effektivt kan udnytte forskellige undergrupper markeder, der passer til deres behov.
4. Søg kreative løsninger. Trods lav incitamenter, er én måde at få et billigt alternativ til din nuværende lokaler, for at finde plads, der allerede er indrettet, udover at forsøge at finde lejere, der ville være interesseret i din plads tidligt for at undgå enhver gøre varer krav.
5. Se fremtiden i møde. Bare fordi din lejekontrakt er ikke op inden for de 12 måneder, betyder ikke, at ejeren ikke ville være parat til at skære en aftale nu. Desuden kan du søge en interessetilkendegivelse kampagne for at afgive bud jeres fremtidige krav.
En lejere forhandle taktik og strategi skal ændre sig med markedet. Tilbud kan gøres nu, mere end nogensinde, må en lejer være kreativ og forstår begrundelserne for den anden side, når ved forhandlingsbordet.
Real Estate Professionals
