Dva z nejčastějších důvodů pro komerční hypotéky poklesu jsou majetkem hodnota a nebo obavy z čistého zisku. Jak kapitálových zdrojů i nadále zpřísnit standardy pro upisování, dlužníci pocítí v nižší půjčky a vyšší hodnoty dluhové poměry pokrytí. Transakce, které byly těsné, ale proveditelné 3-6 měsíce, jsou v mnoha případech prostě není finančně vhodné dnes.
Stavební typy a nebo dlužník situací, které jsou považovány za neobvyklé, mají horší čas na to, a často jsou prostě ignorovány. Ve skutečnosti se odhaduje podle našich kontaktů u bank, které, jak vysoce jak 80% dokonce 90% všech komerčních nemovitostí realitní žádostí úvěry jsou klesla o tradiční banky v době psaní tohoto odst. 2.1.08).
Hodnota
Za prvé, banky utáhnout "panování" tím, že sníží úvěru k hodnotě norem. To snižuje jejich expozice, jako jsou banky, kde přesně zpochybňující hodnoty a bude. Na refinancování by mu to není tak těžké najít věřitele, který by jít až 80% úvěru k hodnotě 6 měsíci. Nyní máme k dispozici jen několik úvěrů v zemi, která i nadále nabízet jako vysoce LTV a oni chtějí být kompenzovány s vysokou marží a tuků sankce za předčasné splátky. Dobrým příkladem toho je na označených hotelů. 75% LTV v hotovosti mimo refinancovat byly obyčejné, samozřejmě za předpokladu, že čisté provozní výnosy podporuje dluhu před rokem. Dnes se snažíme najít věřitele, které jdou na 60-65%.
Existují různé způsoby, jak počítají hodnotu stejně. Například mnoho tvrdé měny, věřitelé budou využívat zkrácenou marketingové období, jako je 3-6 měsíců, na rozdíl od běžného 9-12 měsíců. Tím se často redukuje odhadované hodnoty o 20-30% vlastností skutečnou hodnotu, protože nemovitost je v zásadě je hodnoceno na likvidaci standardu.
Příjem
Dalším způsobem, jak snížit riziko banky je zvýšení dluhové služby je podíl pokrytí. Tento poměr se vypočítá podnikání nebo je výnosem vlastnosti schopnost plnit možné hypoteční splátky. Obvykle poměr 1:1.2, což znamená, že pro každý 1,20 dolarů čistého příjmu, může navrhovaný splátky hypotéky nesmí přesáhnout $ 1 dolar. Takže majitel ještě 0,20 dolar zbývají po vyplacení všech nákladů a komerční hypoteční byly zaplaceny.
Banky, které jsou konzervativní zvýší DSCR na 1:1.25 nebo dokonce 1:1.35 na vlastnosti, jako jsou hotely, Assisted Living zařízení, apod. Někdy když banka bude více konzervativní tohoto cechu lince, ale to v méně explicitní formě . Například, oni mohou zvýšit jejich upisovací volné pracovní místo nebo řízení procentuální podíl z 3% na 5% (nebo jak vysoce jak 10%), ale stále tvrdí, že jejich minimální, je agresivní, 1, 1,2 - což je v podstatě zavádějící.
Další složkou, která je často vylepšil je náhradní rezervy. V kancelářské budově je obvykle 0.20 dolarů za čtvereční stopu například. Zvýšením, že k 0,30 dolarů PSV dále pokrývá svou pozici a dělá úvěr mnohem těžší se kvalifikovat pro.
Okraj
Další otázka, která je zvláště důležitá je dnes rozšíření marží bank. Tam dělá z nejistoty na trhu a rizika a nebo pro zvýšení zisku. V mnoha případech jsme viděli banky proveditelné své marže oproti loňskému roku. Takže pokud jste v současné době nakupují pro komerční nemovitosti a jsou zmateni Fed snížením diskontní sazby, a přesto sazby citoval vaše rostou, nebo zůstávají stejné je to vzhledem k jejich rostoucí banky rozpětí / šíření.
Například, mnoho komerčních hypoték vázána na 5 let swapu index jste možná neslyšeli předtím. Jak 1/18/08 tento index byl za neuvěřitelně nízkou 3,3% vs 5,5%, zhruba před 18 měsíci. Takže pokud věřitelé marže činila 4% je skutečná sazba z vašeho úvěru je 4% + 3,3% nebo 7,3%. Tři měsíce dříve to bylo obyčejné vidět marže tak nízké, jak 2% -3%, což by se použil v efektivní sazby na 6% let.
Ještě poslední myšlenka, když jste v poslední době klesla, je ke svému prospěchu, zjistit proč, takže můžete lépe připravit sebe a své další věřitele o této problematice. Tuto otázku projedná brzy, může to být problém s nový zdroj, nebo mohou mít jiný způsob, jak se s ním. Nesnažte se to zakrýt. Upisování bude objevovat ho a budete ztrácet čas a peníze.
Pronájem Zpět
Související články:
- Obchodní Refinancování hypotéky Existuje mnoho úskalí, která může způsobit problémy eliminovat nebo na komerční hypotéky refinancování. Ať už je váš konkrétní situace budou mít nárok, závisí na několika faktorech. Pochopení vašeho ...
- Obchodní úrokové sazby hypoték od Kanady marží, že banka změny a index, který používají vzájemně poskytují obchodní hypoteční sazby, Například, pokud banka cituje hlavní (index) a navíc ...
- Komerční hypotéky refinancovat - budete kvalifikovat? Chcete-li zjistit, zda váš obchodní Hypoteční Refinance budou mít nárok, použijte níže uvedený "prescreen" Vaše situace. Pochopení své potenciální půjčky silných a slabých stránek vám ušetří čas a zajistí ...
- Soukromé komerční hypotečních úvěrů - Investoři a developeři Obraťte se na pevný Money obchodního CrisisWe Mortgage likvidity jsou skutečně uprostřed významné a těžké úvěrové krize. Konvenční věřitelé, jako jsou banky, Wall Street investičních domů a pojišťoven jsou ...
- Obchodní úvěry Hypoteční Business - Mysli mimo banku věřitelů al poskytují konkurenční komerční financování účelových komerčních nemovitostí úvěrů a půjček a obchodních hotovosti se stává čím dál vzácnější. "Myslet mimo banku" znamená, že netradiční (nebankovní) ...
