Dues de les raons més comunes per al declivi d'hipoteques comercials són propietat i el valor o la preocupació pels ingressos nets. Com a fonts de capital seguirà ajustant les normes de subscripció, els prestataris es senten el pessic a la part baixa de préstecs als valors i la major deute de les ràtios de cobertura. Operacions que s'han ajustat, però es pot fer 3-6 mesos són, en molts casos, simplement no finançables en l'actualitat.
Tipus d'edificis i prestatari o situacions que es consideren inusuals tenen un pitjor moment en això, i amb freqüència són simplement ignorats. De fet, s'estima pels nostres contactes en els bancs, que fins al 80% de fins i tot el 90% de tots els préstecs comercials de béns arrels peticions han estat negades per la banca tradicional com d'aquest escrit (02/01/08).
Valor
En primer lloc, els bancs de prémer la "reina" de la reducció de préstecs a les normes de valor. Això redueix la seva exposició que els bancs es pregunten on exactament els valors són i seran. En un refinançament és que no era difícil trobar prestadors que aniria a préstec del 80% al valor de fa 6 mesos. Ara, només hi ha uns pocs prestamistes al país que segueixen oferint tan alt LTV i volen ser compensats amb alts marges i les sancions per pagament anticipat de greix. Un bon exemple d'això és en hotels de bandera. 75% de LTV en una caixa de refinançament eren comuns, assumint per descomptat que el marge d'explotació va recolzar el deute fa un any. Avui lluitem per trobar prestadors d'anar a un 60-65%.
Hi ha diferents maneres de calcular el valor també. Per exemple, molts prestadors de diners dur s'utilitza un període de comercialització reduït, com 3-6 mesos en comparació amb el normal període de 9-12 mesos. D'aquesta manera es redueix sovint el valor de taxació en un 20-30% del valor real de les propietats, perquè la propietat és essencialment objecte de valoració en un estàndard de liquidació.
Ingressos
Una altra forma dels bancs a reduir el seu risc és pel servei del deute cada vegada més gran taxa de cobertura. Aquesta relació calcula una habilitat per als negocis o propietats dels ingressos per complir amb els pagaments de la hipoteca potencial. Una relació en general és una 1:1,2, el que significa que per cada 1,20 $ en els ingressos nets, el pagament de la hipoteca proposta no pot excedir de $ 1 dòlar. Pel que el propietari encara té $ 0,20 que queda després de totes les despeses i la hipoteca comercials han estat pagats.
Els bancs que són conservadors augmentaran el ICSD a 1:1,25, o fins i tot 1:1.35 una de les propietats, com hotels, centres d'assistència, etc A vegades, quan un banc serà més conservadors amb aquesta línia del gremi, però ho fan d'una manera menys òbvia . Per exemple, poden augmentar els seus percentatges de vacants de subscripció o gestió d'un 3% a un 5% (o tan alt com 10%) però tot i així diuen que el seu mínim és d'un agressiu 1, 1,2 - que és bàsicament errònia.
Un altre component que sovint és ajustat és el reemplaçament de reserves. L'edifici d'oficines és normalment $ 0,20 per peu quadrat, per exemple. En elevar això a $ 0,30 lliures per peu quadrat que cobreix més la seva posició i fa que el préstec sigui molt més difícil de qualificar.
Marge
Una altra qüestió que és especialment rellevant avui en dia és l'ampliació dels marges dels bancs. No fer això de la incertesa del mercat / o de risc i d'augment dels beneficis. En molts casos hem vist els seus marges dels bancs factible des de fa un any. Així que si vostè està de compres per a una hipoteca comercial i estan confosos per la Fed baixar les taxes de descompte i no obstant això les taxes d'augment de la cita són o segueixen sent els mateixos, és perquè el banc augmentar el seu marge / difusió.
Per exemple, moltes hipoteques comercials estan vinculats a la permuta de 5 anys, un índex que no hagi sentit parlar d'abans. A partir del 1/18/08 aquest índex es trobava en una molt baixa 3,3% vs 5,5% o menys fa 18 mesos. Així que si el marge dels prestadors va ser del 4% la seva taxa actual del seu préstec és de 4% + 3,3% o 7,3%. Tres mesos enrere era comú veure als marges tan baixos com 2% -3%, el que hauria equiparat a una taxa efectiva en el 6% s. "
Una última reflexió, si recentment ha estat rebutjada, és al seu avantatge per saber per què, de manera que vostè pot preparar millor a vostè i el seu prestador següent de l'emissió. Discutir el tema des del principi, potser no sigui un problema amb la nova font o poden tenir una forma diferent de tractar amb ella. No tractis d'ocultar. Subscripció va a descobrir i vostè perdrà el seu temps i diners.
Rendeixen
